سلام و احترام
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید و قوانین موجود در ایران، راهکارهایی وجود دارد که می‌توانید پیگیری کنید.
از آنجایی که وکیل شما نتوانسته به نتیجه‌ای برسد، ممکن است لازم باشد با اطلاعات کامل‌تری مسیر حقوقی را دنبال کنید یا حتی از مشاوره یک وکیل متخصص دیگر در امور ملکی بهره‌مند شوید. در ادامه، گام‌های عملی برای پیگیری این موضوع ارائه می‌شود:
گام اول: تعیین فوری منشا و مسئول اصلی
مهم‌ترین قدم، شناسایی دقیق مقصر یا مقصران این حادثه است. مسئولیت حقوقی بسته به منشا نشتی آب و سن ساختمان متفاوت است:
لوله‌های مشترک (مشاع) یا اختصاصی: ابتدا باید توسط یک کارشناس مشخص شود که نشتی از لوله‌های مشترک ساختمان (مانند لوله‌های اصلی آب و فاضلاب) است یا از لوله‌های اختصاصی یک واحد خاص.
اگر مشکل از تاسیسات مشترک باشد: مسئولیت تعمیر و جبران خسارت با تمام مالکان ساختمان به نسبت سهمشان است و مدیر ساختمان باید موضوع را پیگیری کند.
اگر مشکل از لوله‌های اختصاصی واحد دیگری باشد: مالک همان واحد مسئول جبران تمام خسارت‌ها است.
سن ساختمان و مسئولیت سازنده:
ساختمان‌های کمتر از ۱۰ سال ساخت: طبق قوانین نظام مهندسی، اگر مشکل ناشی از نقص در ساخت‌وساز، طراحی نامناسب یا استفاده از مصالح نامرغوب باشد، مسئولیت جبران خسارت بر عهده سازنده (مجری) و مهندس ناظر ساختمان است. شما می‌توانید از آن‌ها به سازمان نظام مهندسی و مراجع قضایی شکایت کنید.
ساختمان‌های بیش از ۱۰ سال ساخت: مسئولیت نگهداری و تعمیرات دوره‌ای با مالک یا مالکان است. اگر فرسودگی و عدم رسیدگی باعث ریزش شده، مالکان مسئول هستند.
مسئولیت شرکت آب و فاضلاب یا شهرداری:
شرکت آب و فاضلاب: اگر نشتی از لوله‌های اصلی شهری (قبل از کنتور) باشد، مسئولیت با شرکت آب و فاضلاب است و می‌توان برای جبران خسارت از آن‌ها شکایت کرد.
شهرداری: اگر ساختمان به دلیل فرسودگی خطرآفرین بوده و شهرداری با وجود اطلاع، اقدامی برای اخطار به مالک یا الزام به تخریب و بازسازی نکرده باشد، می‌تواند مسئول شناخته شود.
گام دوم: اقدامات حقوقی و پیگیری
حتی اگر وکیل گرفته‌اید، مطمئن شوید که این مراحل به درستی انجام شده باشند. ناامید نشوید، زیرا پیگیری‌های حقوقی زمان‌بر هستند.
تامین دلیل و مستندسازی: فورا از تمام بخش‌های آسیب‌دیده ساختمان با جزئیات کامل عکس و فیلم تهیه کنید. این مدارک در دادگاه بسیار مهم هستند.
دریافت گزارش کارشناس رسمی دادگستری: مهم‌ترین قدم برای موفقیت در پرونده، درخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری در رشته عمران یا تاسیسات است. کارشناس منشا دقیق خسارت، میزان آن و مسئول جبران خسارت را به صورت رسمی مشخص می‌کند. گزارش کارشناس، اساس رای دادگاه خواهد بود.
تنظیم دادخواست جدید: با در دست داشتن گزارش کارشناس رسمی، باید دادخواست جبران خسارت را علیه شخص یا اشخاصی که مسئول شناخته شده‌اند (سازنده، مدیر ساختمان، سایر مالکان، یا شهرداری) تنظیم و به دادگاه حقوقی تقدیم کنید. در دادخواست باید تمام خسارات وارده، از جمله هزینه تعمیرات، کاهش ارزش ملک و حتی خسارت ناشی از عدم امکان استفاده از ملک (از دست دادن اجاره‌بها) ذکر شود.
شکایت به مراجع دیگر: علاوه بر دادگاه، می‌توانید شکایت خود را به شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز ارائه دهید تا به مسئولیت سازنده یا ناظر رسیدگی کنند.
گام سوم: مدیریت وضعیت مستاجر و مشکلات مالی
این بخش از مشکل شما نیاز به مدیریت فوری دارد:
مذاکره با مستاجر: با مستاجر خود صادقانه صحبت کنید. شرایط اضطراری پیش‌آمده را توضیح دهید و مدارک مربوط به خطر ریزش ساختمان و پیگیری‌های قانونی را به او نشان دهید. شما قانونا موظف به بازپرداخت پول پیش هستید، اما شاید بتوانید با توافق، این مبلغ را به صورت اقساطی پرداخت کنید یا از او مهلت بخواهید تا بخشی از خسارت را از طریق مراجع قانونی وصول کنید.
مطالبه خسارت ناشی از عدم‌النفع: در دادخواست خود علیه مقصر اصلی، حتما «خسارت ناشی از عدم‌النفع» را نیز مطالبه کنید. این خسارت شامل اجاره‌بهایی است که به دلیل غیرقابل سکونت شدن ملک از دست داده‌اید.
توصیه‌های تکمیلی
بررسی بیمه ساختمان: بررسی کنید که آیا ساختمان دارای بیمه مسئولیت مدنی مدیران یا بیمه آتش‌سوزی و حوادث است یا خیر. برخی از این بیمه‌ها حوادث ناشی از ترکیدگی لوله و ریزش ساختمان را پوشش می‌دهند و می‌توانند بخشی از خسارت را سریعتر جبران کنند. برای دریافت خسارت از بیمه، باید حداکثر ظرف ۵ روز حادثه را به شرکت بیمه اطلاع دهید.
ایمنی در اولویت است: اگر کارشناسان تایید کرده‌اند که ساختمان در خطر ریزش است، به هیچ وجه نباید اجازه سکونت در آن داده شود. تخلیه فوری ملک برای حفظ جان خود و دیگران ضروری است.
شرایط شما بسیار دشوار است، اما با پیگیری صحیح و اصولی از طریق مجاری قانونی و مستندسازی دقیق، می‌توانید حقوق خود را مطالبه کنید.
