سلام وقتت بخیر
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، شما با یک معامله وکالتی برای خرید آپارتمانی بدون سند رسمی مواجه هستید و فروشنده از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند یا تکمیل معامله خودداری می‌کند و حتی درخواست مبلغ بیشتری دارد. در ادامه، راهکارهای قانونی و عملی برای حل این مشکل بر اساس قوانین ایران و اطلاعات موجود ارائه میشود.
اقدامات اولیه برای حل مشکل
ارسال اظهارنامه رسمی: اولین گام، ارسال یک اظهارنامه قانونی از طریق دفاتر خدمات قضایی به فروشنده است. در این اظهارنامه، باید به فروشنده اطلاع دهید که آماده پرداخت مبلغ باقیمانده (۵۰ میلیون تومان) هستید و از او بخواهید در تاریخ و دفترخانه مشخصی حضور یابد. این اقدام نشان‌دهنده حسن نیت شما بوده و می‌تواند به عنوان مدرکی در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
بررسی وکالتنامه و قولنامه: ابتدا مطمئن شوید که قولنامه شما دارای کد رهگیری است و در یک دفتر املاک معتبر تنظیم شده است. همچنین، بررسی کنید که وکالتنامه فروش ملک شامل چه اختیاراتی است و آیا به شما اجازه انتقال سند به نام خود را می‌دهد یا خیر. توجه داشته باشید که وکالت فروش به معنای مالکیت نیست و نیاز به تنظیم سند رسمی دارد.
راهکارهای قانونی برای الزام فروشنده
اگر فروشنده همچنان از حضور در دفترخانه خودداری کند، میتوانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید. مراحل زیر را دنبال کنید:
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: شما میتوانید با مراجعه به دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک، دادخواستی با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" مطرح کنید. در این دادخواست، باید مشخصات طرفین، موضوع دعوا، و دلایل درخواست (مانند قولنامه معتبر و عدم حضور فروشنده) را ذکر کنید. مدارکی مانند قولنامه، رسید پرداخت‌های قبلی، و اظهارنامه ارسالی را به عنوان پیوست ارائه دهید.
گواهی عدم حضور: اگر در قولنامه یا قرارداد، دفترخانه مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده است، میتوانید در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه کرده و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور دریافت کنید. این گواهی به عنوان مدرکی قوی در دادگاه برای اثبات عدم همکاری فروشنده استفاده میشود.
درخواست جبران خسارت یا وجه التزام: اگر در قولنامه مبلغی به عنوان وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد) تعیین شده است، میتوانید از دادگاه درخواست کنید که فروشنده را ملزم به پرداخت آن کند. این مبلغ می‌تواند انگیزه‌ای برای فروشنده جهت انجام تعهداتش باشد.
مراحل رسیدگی در دادگاه
جلسه رسیدگی: پس از ثبت دادخواست، دادگاه زمانی برای رسیدگی تعیین می‌کند و طرفین را احضار می‌نماید. شما باید با ارائه مدارک، ادعای خود را اثبات کنید.
صدور حکم: در صورت اثبات ادعای شما، دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند. اگر فروشنده همچنان از اجرای حکم خودداری کند، دادگاه می‌تواند نماینده‌ای را تعیین کند تا از طرف فروشنده سند را امضا نماید.
اجرای حکم: اگر فروشنده به حکم دادگاه عمل نکند، شما میتوانید از طریق اجرای احکام دادگاه، حکم را به مرحله اجرا برسانید.
نکات مهم در مورد معامله وکالتی و بدون سند
ریسک‌های معامله بدون سند: خرید ملک بدون سند رسمی و به صورت وکالتی، ریسک‌های حقوقی بالایی دارد. ممکن است فروشنده ملک را به چندین نفر فروخته باشد یا ملک دارای مشکلات قانونی (مانند توقیف یا رهن) باشد. بنابراین، پیش از هر اقدامی، استعلام‌های لازم از شهرداری و سایر مراجع را انجام دهید تا از وضعیت قانونی ملک مطمئن شوید.
وکالت بلاعزل: اگر وکالتنامه شما بلاعزل است، ممکن است تصور کنید که مالکیت شما تضمین شده است، اما این وکالت به خودی خود مالکیت ایجاد نمی‌کند و نیاز به سند رسمی دارد. در صورت بروز مشکل، وکالت بلاعزل می‌تواند به عنوان مدرکی برای پیگیری حقوق شما استفاده شود.
