سلام
بله، آن‌ها قانونا می‌توانند روی کاغذ سهمشان را بفروشند، اما نمی‌توانند خریدار را وارد خانه کنند. همین نکته کلید پیروزی شماست.
در ادامه راهکارهای حقوقی و عملی برای متوقف کردن آن‌ها و خرید سهمشان آورده شده است:
۱. برگ برنده شما: «ممنوعیت تحویل ملک» (مهم‌ترین نکته)
اگرچه هر شریک می‌تواند سهم خود را بفروشد، اما طبق قانون مدنی (مواد ۵۸۱ و ۵۸۲)، هیچ شریکی حق ندارد بدون اجازه تمام شرکا، ملک مشاع را به خریدار «تحویل» بدهد.
معنی ساده: آن‌ها می‌توانند قولنامه بنویسند و پول بگیرند، اما اگر خریدار بخواهد پایش را در طبقه بالا بگذارد، شما می‌توانید فورا با تماس با پلیس ۱۱۰ به جرم «تصرف عدوانی» یا ورود غیرمجاز از او شکایت کنید.
استراتژی: به هر کسی که برای بازدید می‌آید صراحتا بگویید: «من شریک هستم و راضی به تصرف غریبه نیستم. اگر بخرید، اجازه ورود به ملک را نخواهم داد و باید سال‌ها در دادگاه بدوید.» هیچ آدم عاقلی پولش را در چنین ملکی گیر نمی‌اندازد.
۲. مشکل سند و انحصار وراثت
اینکه وراث گواهی انحصار وراثت نگرفته‌اند، معامله را برای خریدار بسیار خطرناک می‌کند.
بدون گواهی انحصار وراثت، سلسله مراتب مالکیت قطع است. خریدار نمیتواند مطمئن باشد که فروشندگان تنها وارثان هستند (شاید وارث دیگری هم باشد).
شما می‌توانید به خریدار هشدار دهید که معامله بدون این گواهی، از نظر مراجع قضایی رسمیت کامل ندارد و او نمیتواند بعدا برای ملک سند بگیرد.
۳. آیا حق شفعه دارید؟ (حق تقدم خرید)
یک تصور غلط رایج وجود دارد که اگر شریک بخواهد سهمش را بفروشد، شما حق تقدم دارید. متاسفانه طبق قانون، «حق شفعه» فقط زمانی وجود دارد که تعداد شرکا دقیقا دو نفر باشد. چون شما ۸ نفر هستید، قانونا نمی‌توانید با زور «حق شفعه» جلوی فروش را بگیرید، اما با ابزارهای دیگر (مثل بند ۱) می‌توانید عملا همان نتیجه را بگیرید.
۴. راهکار عملی: ارسال اظهارنامه رسمی
قبل از هر اقدامی، به یک دفتر خدمات قضایی بروید و یک «اظهارنامه رسمی» برای تک‌تک وراث بفرستید. متن آن باید حاوی نکات زیر باشد:
اعلام کنید که به عنوان شریک مشاع، اجازه تحویل و تصرف ملک به هیچ شخص ثالثی را نمی‌دهید.
اعلام آمادگی کنید که حاضرید سهم آن‌ها را به نرخ روز (کارشناسی) بخرید.
تذکر دهید که فروش بدون انحصار وراثت و بدون تعیین تکلیف وضعیت مشاعی، تبعات قانونی برایشان دارد.
این اظهارنامه بعدا در دادگاه مدرک حسن نیت شماست و اگر به خریدار احتمالی نشان دهید، قطعا منصرف می‌شود.
۵. تیر خلاص: درخواست «دستور فروش»
اگر لجبازی ادامه پیدا کرد و مذاکره جواب نداد، شما می‌توانید پیش‌دستی کنید.
چون ملک سند رسمی ندارد، نمی‌توانید از اداره ثبت تقاضای افراز کنید، اما می‌توانید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک دادخواست بدهید.
موضوع دادخواست: «الزام به تقسیم ماترک و در صورت غیرقابل تقسیم بودن، دستور فروش».
دادگاه ملک را به مزایده می‌گذارد. معمولا در مزایده قیمت ملک پایین‌تر از بازار تعیین می‌شود و چون «پولش بحثی نیست»، شما می‌توانید در مزایده شرکت کنید و کل طبقه بالا را قانونا بخرید. وراث وقتی بفهمند ملک قرار است ارزان‌تر در مزایده حراج شود، معمولا کوتاه می‌آیند و به خودتان می‌فروشند.
