با سلام و احترام،
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، در ادامه به بررسی وضعیت حقوقی شما و اقداماتی که می‌توانید انجام دهید، می‌پردازیم.
افزایش اجاره‌بها
بر اساس مصوبات اخیر، سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴ در شهر تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، ۲۰ درصد تعیین شده است. درخواست موجر شما برای افزایش ۷۰ درصدی اجاره‌بها، مغایر با این مصوبه است و از نظر قانونی نمی‌تواند شما را ملزم به پذیرش آن نماید. در صورتی که موجر بر این میزان افزایش اصرار ورزد، شما می‌توانید از طریق شورای حل اختلاف شکایت خود را ثبت کنید.
تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر
موجر شما با ارسال اظهارنامه و اعلام نیاز شخصی برای سکونت، اقدام به درخواست تخلیه ملک کرده است. در این خصوص نکات زیر حائز اهمیت است:
* قانون حاکم بر قرارداد شما: قرارداد شما تابع "قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶" است. بر اساس این قانون، پس از پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید.
* اثبات نیاز شخصی: در صورتی که قرارداد شما شرایط دستور تخلیه فوری را (که در ادامه توضیح داده می‌شود) نداشته باشد، موجر باید برای تخلیه، دادخواست "حکم تخلیه" به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه دهد. در این شرایط، صرف ادعای نیاز شخصی برای صدور حکم کافی نیست و موجر باید بتواند نیاز واقعی و فعلی خود یا افراد تحت تکفلش (پدر، مادر، فرزند و همسر) را برای سکونت در آن ملک به دادگاه اثبات کند.
* شرایط دستور تخلیه فوری: اگر قرارداد اجاره شما به صورت کتبی، در دو نسخه تنظیم شده، به امضای موجر و مستاجر رسیده و دو شاهد نیز آن را امضا کرده باشند، موجر می‌تواند پس از پایان قرارداد، با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست "دستور تخلیه فوری" نماید. در این حالت، مقام قضایی بدون تشکیل جلسه رسیدگی و صرفا با احراز شرایط شکلی قرارداد، دستور تخلیه را صادر می‌کند و شما موظف به تخلیه ملک خواهید بود. البته شما می‌توانید همزمان شکایت خود را در خصوص مسائل دیگر (مانند ادعای تمدید قرارداد) به دادگاه صالح ارائه دهید.
عدم ثبت قرارداد در سامانه
اشاره کرده‌اید که قرارداد شما در سامانه ثبت نشده است. اگرچه بر اساس قوانین جدید، ثبت تمام قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی الزامی است، اما عدم ثبت آن، به خودی خود باعث بی‌اعتباری قرارداد اجاره شما نمی‌شود. با این حال، عدم ثبت قرارداد می‌تواند موجر را برای دریافت دستور تخلیه فوری با مشکل مواجه کند.
چه کاری می‌توانید انجام دهید؟
۱. پاسخ به اظهارنامه: توصیه می‌شود به اظهارنامه موجر پاسخ دهید. در پاسخ خود می‌توانید به موارد زیر اشاره کنید:
مخالفت خود را با افزایش ۷۰ درصدی اجاره‌بها و اشاره به مصوبه قانونی سقف افزایش اجاره.
آمادگی خود را برای تمدید قرارداد با نرخ مصوب قانونی اعلام نمایید.
در صورتی که به صحت ادعای نیاز شخصی موجر شک دارید، می‌توانید این موضوع را نیز مطرح کرده و اعلام کنید که در صورت طرح دعوا از سوی ایشان، مراتب از طریق دادگاه پیگیری خواهد شد.
۲. مذاکره: سعی کنید با موجر خود مذاکره کرده و به یک توافق منطقی و قانونی دست یابید. گاهی اوقات با توضیح قوانین و بیان حقوق خود، می‌توان از مراجعه به مراجع قضایی جلوگیری کرد.
۳. مراجعه به شورای حل اختلاف: در صورتی که مذاکرات به نتیجه نرسید و موجر اقدام به طرح دعوای تخلیه نمود، شما حق دارید در جلسه رسیدگی حضور یافته و از خود دفاع کنید. در آنجا می‌توانید به عدم رعایت سقف افزایش اجاره بها و تلاش موجر برای استفاده از ادعای نیاز شخصی به عنوان حربه‌ای برای افزایش نامتعارف اجاره اشاره کنید.
نکته مهم: تا زمانی که حکم قطعی تخلیه از سوی مراجع قضایی صادر نشده باشد، شما همچنان حق استفاده از ملک را دارید و موجر نمی‌تواند شخصا اقدام به بیرون کردن شما نماید.
