سلام وقتت بخیر
خوشبختانه قانون در این مورد کاملا حامی شماست و جای نگرانی نیست. با توجه به اینکه شما هم مبایعه‌نامه (فروشنامه) دارید و هم ۱۰ سال سابقه تصرف (سکونت) در ملک را دارید، برادرتان نمی‌تواند مالکیت شما را انکار کند. حتی اگر سند مادر به نام او باشد، او فقط «مالک رسمی» است اما شما «مالک واقعی و شرعی» هستید.
برای گرفتن حق خود و انتقال سند باید مراحل زیر را دقیقا طی کنید:
۱. قدم اول: ارسال اظهارنامه رسمی (اخطار قانونی)
قبل از شکایت، بهتر است از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای برادرتان بفرستید. در این متن باید بنویسید:
به استناد فروشنامه مورخ ... و با توجه به اینکه ۱۰ سال است در ملک ساکن هستیم و اقساط وام را پرداخت کرده‌ایم، شما متعهد به انتقال سند بوده‌اید.
ظرف مدت مشخص (مثلا ۱۰ روز) در دفترخانه شماره ... حاضر شوید و سند را منتقل کنید.
در صورت عدم حضور، از طریق مراجع قضایی اقدام و کلیه خسارات دادرسی و تاخیر تادیه دریافت خواهد شد.
نکته: این اظهارنامه در دادگاه ثابت می‌کند که شما حسن نیت داشته‌اید و او از انجام تعهد سرباز زده است.
۲. قدم دوم: طرح دعوای حقوقی (دادخواست)
اگر به اظهارنامه توجهی نکرد (که با توجه به سابقه ۱۰ ساله احتمالا نمی‌کند)، باید دادخواستی با عنوان‌های زیر به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهید. بسیار مهم است که این سه خواسته را همزمان در دادخواست بیاورید:
الزام به تنظیم سند رسمی: اصلی‌ترین خواسته شماست.
الزام به اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی: اگر هنوز کارهای شهرداری و تفکیک سند واحدها را انجام نداده است، باید او را ملزم کنید که این مراحل را با هزینه خودش طی کند.
الزام به فک رهن (در صورت نیاز): چون گفتید وام بنیاد مسکن دارید، اگر سند مادر در رهن بانک است، باید بخواهید که ملک را «فک رهن» کند یا وام را رسما به نام شما منتقل کند تا سند آزاد و قابل انتقال شود.
۳. برگ‌های برنده شما (مدارک و مستندات)
شما مدارک بسیار محکمی دارید که باید ضمیمه پرونده کنید:
تصرف ۱۰ ساله (اماره تصرف): سکونت ۱۰ ساله شما قوی‌ترین دلیل مالکیت است. در حقوق اصطلاحی داریم به نام «اماره تصرف» که می‌گوید کسی که سال‌ها در ملکی نشسته، مالک است مگر خلافش ثابت شود.
پرداخت اقساط وام: فیش‌های واریزی وام بنیاد مسکن که به نام شما یا توسط شما پرداخت شده، نشان می‌دهد شما ذینفع واقعی هستید.
جواز ساخت: اگر جواز ساخت اولیه به نام برادران گرفته شده، این مدرک شراکت در ساخت است.
شهادت شهود: استشهاد محلی جمع کنید که همسایگان تایید کنند شما ۱۰ سال است آنجا زندگی می‌کنید و مالک هستید.
۴. اقدام فوری برای جلوگیری از فروش ملک
یک خطر مهم این است که چون سند رسمی به نام اوست، ممکن است ملک را به شخص سومی بفروشد. برای جلوگیری از این کار، حتما در ابتدای دادخواست تقاضای «دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال» کنید. دادگاه با صدور این دستور، پلاک ثبتی ملک را قفل می‌کند تا برادرتان نتواند تا پایان دادگاه آن را به کس دیگری واگذار کند.
۵. قانون جدید ثبت (الزام به ثبت رسمی)
احتمالا شنیده‌اید که قانون جدیدی (مصوب ۱۴۰۳) قولنامه‌های عادی را بی‌اعتبار کرده است. اما نگران نباشید؛ این قانون برای قراردادهای بعد از تیرماه ۱۴۰۳ است. قرارداد شما چون مربوط به ۱۰ سال پیش است، همچنان در دادگاه معتبر است و پذیرفته می‌شود. با این حال، تعلل نکنید و هرچه سریع‌تر دادخواست خود را ثبت کنید تا شامل مرور زمان‌های سخت‌گیرانه جدید نشوید.
خلاصه اقدام:
شما نیاز به درگیری فیزیکی یا بحث ندارید. با استناد به مبایعه‌نامه و سکونت ۱۰ ساله، دادگاه حکم می‌دهد که نماینده دادگاه به جای برادرتان بیاید و سند را به نام شما امضا کند (قاعده الحاکم ولی الممتنع).
