با درود و احترام.
با توجه به شرایط، بهترین و مؤثرترین اقدام، ارائه یک لایحه دفاعیه مکتوب و مستدل به دادگاه است. صحبت‌های شفاهی در دادگاه کافی نیست و ممکن است در صورتجلسه به درستی منعکس نشود. لایحه شما باید شامل موارد زیر باشد:
۱. تنظیم یک لایحه دقیق و مستند:
در این لایحه خطاب به قاضی محترم دادگاه صلح، موارد زیر را به ترتیب و با احترام کامل توضیح دهید:
مقدمه: شرح دهید که این دادخواست برای مطالبه خساراتی است که مستاجر سابق به ملک وارد کرده است.
اقدام قانونی اولیه: توضیح دهید که بلافاصله پس از تخلیه و پیش از هرگونه تغییری در ملک، با ثبت دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، اقدام به حفظ دلایل کرده و کارشناس رسمی دادگستری میزان خسارات را طی یک گزارش رسمی برآورد نموده است (پیوست کردن کپی گزارش تامین دلیل) .
علت بازسازی و فروش: بیان کنید که هدف از تامین دلیل دقیقا این بوده که بتوانید ملک را که دچار خسارت شده بود، بازسازی کرده و از تضییع بیشتر حقوق خود و بلااستفاده ماندن آن جلوگیری کنید. سپس به دلیل مشکلات شخصی یا هر دلیل دیگری، ملک را به شخص ثالثی فروخته اید (پیوست کردن کپی مبایعه نامه) .
تشریح وضعیت فعلی: به صراحت اعلام کنید که ملک در حال حاضر در تصرف مالک و مستاجر جدید است و ایشان به دلیل عدم ارتباط با دعوای شما و حفظ حریم خصوصی خود، اجازه بازدید به کارشناس را نمیدهند. میتوانید به تلاش‌های خود برای هماهنگی (مثلا تماس تلفنی) نیز اشاره کنید.
استدلال حقوقی اصلی: مؤکدا بیان کنید که اجرای قرار کارشناسی مجدد به دلیل از بین رفتن آثار خسارت و عدم امکان ورود به ملک، عملا و قانونا متعذر و غیرممکن است.
درخواست نهایی: از دادگاه بخواهید با توجه به اینکه تنها دلیل معتبر و موجود، همان نظریه کارشناسی اولیه است که در شرایط استاندارد تهیه شده، به استناد همان گزارش و سایر مدارک (مانند فاکتور هزینه‌های بازسازی) رای صادر نماید.
۲. پیوست کردن مدارک و مستندات:
به همراه لایحه خود، حتما کپی مدارک زیر را پیوست کنید:
گزارش کامل تامین دلیل و نظریه کارشناس اولیه.
فاکتورها و رسید‌های مربوط به هزینه‌های بازسازی و تعمیرات.
کپی قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه) که نشان دهنده انتقال مالکیت است.
در صورت وجود، عکسهایی که قبل از بازسازی از خسارات گرفته اید.
۳. پرداخت هزینه کارشناسی:
از آنجایی که دادگاه شما را مکلف به پرداخت هزینه کارشناسی کرده و عدم پرداخت آن منجر به رد شکایت می‌شود، شما این هزینه را پرداخت کرده اید که کار درستی برای جلوگیری از رد شکلی دعوا بوده است. در لایحه خود به این موضوع اشاره کنید که علیرغم اعتقاد به کفایت ادله، «حسب الامر دادگاه» این هزینه را برای پیگیری حق خود پرداخت نمودهاید.
نتیجه احتمالی چه خواهد بود؟
حالت اول (مطلوب): قاضی با مطالعه لایحه و بررسی مستندات شما، قانع می‌شود که کارشناسی مجدد غیرممکن است و با توجه به گزارش تامین دلیل و سایر شواهد، رای را به نفع شما صادر می‌کند.
حالت دوم (نامطلوب): قاضی همچنان بر نظر خود اصرار ورزیده و به دلیل عدم امکان اجرای قرار کارشناسی، ممکن است دعوای شما را رد کند. در این صورت، این رای قابل تجدیدنظرخواهی است. لایحه مکتوب و مستدل شما، مدرک بسیار مهمی برای دادگاه تجدیدنظر خواهد بود تا نشان دهد قاضی بدوی به یک دلیل موجه (غیرممکن بودن اجرای قرار) توجه نکرده و رای را به اشتباه صادر کرده است.
توصیه نهایی این است که برای تنظیم لایحه و پیگیری پرونده، وکیل می تواند با استفاده از ادبیات حقوقی دقیق و استناد به مواد قانونی، شانس موفقیت شما را به مراتب افزایش دهد.
