سلام
برای طرح دعوا و بازپس‌گیری زمین موروثی و برخورد با ساخت‌وساز غیرمجاز، باید ترکیبی از خواسته‌های حقوقی را در دادخواست خود مطرح کنید. با توجه به اینکه زمین دارای پلاک ثبتی است و شما وارث قانونی هستید، قانون به شما حق می‌دهد حتی اگر خریدار، سهم یکی از ورثه (برادر مرحوم) را واقعا خریده باشد، او را بیرون کرده و بنای غیرمجاز را تخریب کنید، زیرا تصرف در ملک مشترک (مشاع) بدون اجازه تمام شرکا ممنوع است.
در ادامه، جزئیات دقیق خواسته‌هایی که باید در دادخواست بنویسید (ستون خواسته) و مراحل قانونی آن توضیح داده شده است.
۱. عنوان خواسته‌های اصلی (ستون خواسته)
در دادخواست حقوقی که به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کنید، باید موارد زیر را دقیقا به عنوان "خواسته" درج نمایید:
خلع ید مشاعی: این مهم‌ترین خواسته است. چون شما سند رسمی (یا سابقه ثبتی معتبر) دارید، باید تقاضای اخراج متصرف را داشته باشید. حتی اگر او مالک بخشی از زمین باشد (از طریق خرید سهم برادر)، حق ندارد بدون اجازه شما در زمین تصرف کند.
قلع و قمع مستحدثات (بنا): چون شخصی بدون اجازه شما در زمین ساخت‌وساز کرده است، باید همزمان با خلع ید، تقاضای "قلع و قمع" (تخریب) بنا را نیز مطرح کنید. در غیر این صورت، دادگاه فقط حکم به بیرون کردن او می‌دهد و بنا باقی می‌ماند که بعدا دردسرساز میشود.
اجرت‌المثل ایام تصرف: شما می‌توانید بابت تمام مدتی که این شخص زمین را تصرف کرده، از او کرایه (اجرت‌المثل) بگیرید. مبلغ آن را کارشناس دادگاه تعیین می‌کند.
اعلام بطلان معامله (نسبت به سهم شما): اگر خریدار مدعی است که کل زمین را خریده است (نه فقط سهم برادرتان را)، باید خواسته "اعلام بطلان معامله فضولی نسبت به سهم‌الارث خواهان‌ها" را نیز اضافه کنید.
۲. وضعیت سند و پلاک ثبتی
نکته حیاتی در پرونده شما "پلاک ثبتی" است.
اگر زمین سابقه ثبتی دارد: دادگاه‌های ایران برای دعوای "خلع ید"، سند رسمی را ملاک می‌دانند. اگر پدرتان مالک رسمی بوده و پلاک به نام ایشان است، دادگاه با استعلام از اداره ثبت و دیدن گواهی انحصار وراثت، مالکیت شما را احراز می‌کند و کارتان راحت است.
اگر سند رسمی صادر نشده: اگر منظور از "فقط پلاک هست" این است که ثبت نام پدر در دفتر املاک نهایی نشده، ممکن است دادگاه دعوای خلع ید را بدون "اثبات مالکیت" نپذیرد. در این صورت باید خواسته "اثبات مالکیت" را نیز به ابتدای خواسته‌های خود اضافه کنید.
۳. برخورد با قولنامه و ادعای جعل
در مورد ادعای خریدار مبنی بر خرید زمین از برادر مرحوم با قولنامه عادی:
معامله فضولی: حتی اگر امضای برادر مرحوم واقعی باشد، او فقط می‌توانسته "سهم‌الارث خودش" را بفروشد. فروش سهم شما توسط او، "معامله فضولی" و باطل است مگر اینکه شما آن را تایید کنید (که نمی‌کنید). بنابراین نگران از دست رفتن زمین نباشید.
ادعای جعل: اگر خریدار قولنامه‌ای ارائه کرد که امضای شما یا سایر وراث پای آن بود و مدعی شد همه امضا کرده‌اند، در همان اولین جلسه دادگاه باید فورا ادعای "جعل" (یا انکار و تردید) نسبت به امضاها را مطرح کنید تا کارشناس خط و امضا موضوع را بررسی کند.
۴. نتیجه دادگاه چه خواهد بود؟
در صورتی که حکم به نفع شما صادر شود:
اخراج متصرف: طبق قانون اجرای احکام، در املاک مشاع (مشترک)، وقتی حکم خلع ید صادر میشود، متصرف (خریدار) از کل ملک بیرون انداخته میشود. اما ملک به شما هم تحویل داده نمی‌شود، بلکه تا زمانی که همه ورثه و خریدار (اگر سهم برادر را قانونی خریده باشد) توافق نکنند، ملک در اختیار اجرای احکام می‌ماند یا تخلیه و پلمب میشود.
تخریب بنا: حکم قلع و قمع اجرا شده و ساختمان غیرمجاز تخریب می‌گردد.
پیشنهاد اقدام
بهتر است پیش از طرح دعوا، یک "تامین دلیل" از طریق شورای حل اختلاف انجام دهید تا کارشناس رسمی وضعیت موجود، میزان پیشرفت ساخت‌وساز و تصرفات را صورت‌جلسه کند. این گزارش در دادگاه سند محکمی برای شما خواهد بود.
خلاصه: دادخواست شما باید شامل "خلع ید مشاعی"، "قلع و قمع بنا" و "اجرت‌المثل ایام تصرف" باشد. در صورت ارائه قولنامه توسط طرف مقابل، نسبت به سهم خود اعلام "رد معامله فضولی" و نسبت به امضاها ادعای "جعل" نمایید.
