سلام
با توجه به شرایطی که توصیف کردید، یعنی خرید زمین بدون سند رسمی و قولنامه، فوت مالک و عدم دسترسی به وراث ایشان، می‌توانید برای اخذ سند مالکیت از طریق "قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی" اقدام نمایید. البته این قانون شرایط و محدودیت‌هایی دارد که باید به آن‌ها توجه کنید.
شرایط و مراحل اخذ سند بر اساس قانون تعیین تکلیف
نکات مهم اولیه:
این قانون اصولا ساختمان‌های احداثی را شامل می‌شود و نه صرفا زمین‌ها یا چهاردیواری‌ها، مگر اینکه زمین کشاورزی یا باغ نباشد. با توجه به اینکه شما در زمین درخت کاشته‌اید، باید بررسی شود که آیا ملک شما باغ محسوب می‌شود یا خیر، زیرا در این صورت ممکن است مشمول این قانون نشود.
ملک مورد نظر باید دارای سابقه ثبت باشد، به این معنی که برای آن پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
یکی از شروط اساسی برای استفاده از این قانون، عدم دسترسی به مالک یا حداقل یکی از وراث او (به دلیل فوت یا مفقودالاثر بودن) است که این شرط در مورد شما صدق می‌کند.
این قانون محدودیت زمانی برای اقدام ندارد.
مراحل اقدام برای اخذ سند:
اطمینان از وجود مدارک و تهیه آن‌ها:
از آنجایی که قولنامه‌ای موجود نیست، شما باید بتوانید تصرف و مالکیت خود را از طرق دیگری اثبات کنید. محصور کردن زمین و کاشت درختان می‌تواند به عنوان اماره تصرف در نظر گرفته شود. ارائه هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده خرید و تصرف طولانی مدت شما باشد، مفید خواهد بود.
اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در صورت دسترسی).
تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM):
باید به یکی از مهندسین نقشه‌کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه‌کشی دادگستری یا ثبت مراجعه کرده و از طریق بازدید ملک، نقشه UTM تهیه نمایید.
فراهم کردن مدارک و اسکن آن‌ها:
مدارک ذکر شده در بند اول و نقشه UTM تهیه شده را آماده و با فرمت jpg یا png و حجم حداکثر ۱۵۰ کیلوبایت اسکن کنید.
نیاز به ارائه فیش بانکی بابت هزینه تقاضا نیز می‌باشد.
تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه:
با در دست داشتن مدارک، به یکی از کافی‌نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده تا فرم درخواست پذیرش را در سامانه ثبت ملک تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمایید.
تکمیل درخواست در سامانه:
با استفاده از شماره دریافتی و کد ملی، وارد سامانه شده و درخواست خود را تکمیل کنید.
ارسال مدارک به واحد ثبتی:
پس از تکمیل درخواست، پرینتی از آن تهیه کرده و به همراه اصل مدارک ذکر شده، از طریق پست سفارشی به واحد ثبتی مربوطه ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی دریافت نمایید.
ورود مجدد به سامانه و وارد کردن شماره رهگیری پستی.
به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.
نکات تکمیلی:
با توجه به فوت مالک و عدم دسترسی به وراث، نیازی به طی مراحل انحصار وراثت از جانب آن‌ها برای اقدام شما از طریق این قانون نیست، زیرا یکی از شروط این قانون، عدم امکان دسترسی به مالک یا وراث است.
در صورتی که وراث متوفی در آینده پیدا شوند و مدعی ملک باشند، موضوع باید از طریق مراجع قضایی پیگیری شود. اما اقدام شما برای اخذ سند از طریق قانون مذکور، در صورت احراز شرایط، یک مسیر قانونی است.
در صورتی که ملک شما به دلیل ماهیت (مثلا باغ بودن) یا عدم وجود بنای احداثی، مشمول قانون فوق نشود، باید از طریق مراجع قضایی و با ارائه دلایل و مستندات مالکیت (مانند شهادت شهود، مدارک مربوط به محصور کردن و کاشت درختان و تصرف طولانی مدت) اقدام به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند (در صورت امکان شناسایی وراث) یا استفاده از سایر ظرفیت‌های قانونی نمایید.
