با توجه به شرح شما، اقدامات زیر را می‌توانید انجام دهید تا هم از حقوق خود دفاع کنید و هم مستاجر را وادار به تخلیه عین مستاجره نمایید:
---
### ۱. **طرح دادخواست متقابل در همان شعبه دادگاه**
- شما می‌توانید **دادخواست متقابل** برای موارد زیر به همان شعبه‌ای که مستاجر علیه شما اقامه دعوا کرده، تقدیم کنید:
- **درخواست تخلیه عین مستاجره** (با استناد به عدم تحویل ملک توسط مستاجر).
- **درخواست تامین دلیل و برآورد خسارات** (برای بررسی آسیب‌های واردشده به ملک).
- **درخواست اجرت‌المثل** (به دلیل تمدید غیرقانونی تصرف توسط مستاجر پس از تقاضای تخلیه).
- **مزیت دادخواست متقابل:**
پرونده در همان شعبه باقی می‌ماند و از پراکندگی دعوا جلوگیری می‌شود. همچنین، اگر مستاجر مانع از ورود کارشناس شود، می‌توانید از دادگاه درخواست **تامین دلیل با حضور مامور اجرا** را داشته باشید.
---
### ۲. **درخواست تامین دلیل فوری**
- با تقدیم **درخواست تامین دلیل**، دادگاه می‌تواند دستور دهد کارشناس رسمی دادگستری با حضور مامور اجرا (در صورت لزوم) از ملک بازدید و خسارات را برآورد کند.
- مستاجر **حق ممانعت ندارد** و در صورت مقاومت، می‌توان موضوع را به دادگاه اطلاع داد تا با **اجبار قانونی** (مانند حضور کلانتری) کارشناس وارد ملک شود.
---
### ۳. **درخواست دستور موقت تخلیه**
- در صورتی که مستاجر علیرغم پایان قرارداد یا اعلام تخلیه، ملک را تحویل ندهد، می‌توانید از دادگاه **درخواست دستور موقت تخلیه** کنید تا قبل از صدور حکم نهایی، ملک تخلیه شود.
- برای این درخواست، باید **ضرورت و فوریت** را اثبات کنید (مثلا خطر آسیب بیشتر به ملک یا عدم امکان استفاده شما از ملک).
---
### ۴. **دفاع در برابر دعوای مستاجر**
- مستاجر نمی‌تواند ۱۰ میلیون باقیمانده را بدون تحویل ملک مطالبه کند. شما می‌توانید با استناد به **ماده ۲۲۷ قانون آیین دادرسی مدنی** (دفاع متقابل) اعلام کنید که این مبلغ به عنوان **خسارت احتمالی و قبوض نگه‌داشته شده** و مستاجر باید ابتدا ملک را تحویل دهد.
---
### ۵. **اقدام کیفری (در صورت نیاز)**
- اگر مستاجر با **تهدید یا اعمال خشونت** مانع از تحویل ملک شده است، می‌توانید با تنظیم شکایت کیفری (مثلا برای **تصرف عدوانی، تهدید یا ضرب و جرح**) در دادسرای محل، فشار قانونی بیشتری وارد کنید. این امر می‌تواند به تسریع در روند تخلیه کمک کند.
---
### نکات کلیدی:
- تمام مکاتبات و اظهارنامه‌های قبلی (از جمله اطلاع‌رسانی مستاجر مبنی بر تخلیه) را به دادگاه ارائه دهید.
- از شهادت **بنگاه معاملاتی** یا **همسایگان** برای اثبات عدم تحویل ملک یا تخریب آن استفاده کنید.
- اگر مستاجر قبلا تخلیه را اعلام کرده، استناد کنید که **تصرف او بعد از این تاریخ، غاصبانه** است و مستحق اجرت‌المثل می‌باشد.
---
### نتیجه:
با تقدیم **دادخواست متقابل** (شامل تخلیه، تامین دلیل، اجرت‌المثل) و درخواست **دستور موقت**، می‌توانید همزمان با دفاع در برابر دعوای مستاجر، او را تحت فشار قانونی برای تخلیه قرار دهید. در صورت نیاز، مشورت با یک **وکیل پایه‌یک دادگستری** می‌تواند به تسریع فرآیند کمک کند.
