با سلام و احترام، صرفا ذکر عبارت «تهاتر بدهی با قرض‌الحسنه» در قرارداد کافی نیست و به موجر حق برداشت یک‌طرفه و بدون نیاز به حکم قضایی را نمی‌دهد. برای اینکه موجر بتواند بدهیهای مستاجر را مستقیما از مبلغ ودیعه کسر کند، باید یک شرط صریح و دقیق در قرارداد اجاره گنجانده شود که به موجر این اختیار را بدهد.
چرا ذکر کلمه «تهاتر» به تنهایی کافی نیست؟
در حقوق ایران، تهاتر (یعنی تسویه دو دین متقابل) اصولا به صورت قهری و خود به خود رخ می‌دهد، اما برای این امر شرایطی لازم است. یکی از مهم‌ترین شرایط، «حال» بودن یا سررسید شدن هر دو دین است. در قرارداد اجاره:
بدهی مستاجر بابت اجاره‌بهای معوق، حال و قابل مطالبه است.
بدهی موجر برای بازگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه)، مؤجل است و زمان بازپرداخت آن، پس از تخلیه ملک و تسویه حساب کامل است.
به دلیل اینکه زمان سررسید این دو دین یکی نیست، تهاتر قهری بین آنها صورت نمی‌گیرد و موجر نمی‌تواند بدون رضایت مستاجر یا حکم دادگاه، بدهی‌ها را از ودیعه کسر کند. رویه قضایی نیز این موضوع را تایید کرده و برداشت یک‌طرفه از ودیعه بدون حکم مرجع صالح را مجاز نمی‌داند.
راه حل: درج شرط صریح و اعطای وکالت در قرارداد
برای ایجاد این حق برای موجر، لازم است بندی در قرارداد اجاره گنجانده شود که مستاجر به موجب آن، به طور صریح و روشن به موجر وکالت بلاعزل می‌دهد تا بدهیهای احتمالی او را محاسبه و از محل ودیعه برداشت کند.
متن پیشنهادی برای درج در قرارداد اجاره:
ضمن این قرارداد، مستاجر به موجر وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر می‌دهد تا در صورت وجود هرگونه بدهی از سوی مستاجر در پایان مدت قرارداد یا پس از فسخ و اقاله آن (اعم از اجاره‌بهای معوق، هزینه شارژ، قبوض مصرفی مانند آب، برق، گاز، تلفن و همچنین خسارات وارد شده به عین مستاجره)، موجر شخصا و بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، کلیه بدهی‌ها و خسارات را محاسبه نموده و از محل مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه) کسر نماید. تشخیص موجر در مورد وجود بدهی، میزان آن و همچنین برآورد خسارات، قطعی و غیرقابل اعتراض بوده و مستاجر با امضای این قرارداد، حق هرگونه ادعا و اعتراض بعدی را در این خصوص از خود سلب و ساقط می‌نماید. پس از کسر مبالغ مذکور، موجر متعهد است باقیمانده مبلغ قرض‌الحسنه را به مستاجر مسترد نماید.
نکات مهم در خصوص این شرط:
شفافیت کامل: این بند به طور واضح به موجر اجازه می‌دهد تا بدون نیاز به دادگاه، بدهی‌ها را از ودیعه کسر کند.
وکالت بلاعزل: استفاده از عبارت «وکالت بلاعزل» این اختیار را برای موجر پایدار و غیرقابل فسخ از سوی مستاجر می‌کند.
تعیین نوع بدهی‌ها: ذکر دقیق انواع بدهی‌ها (اجاره، قبوض، خسارت) از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
قطعی بودن نظر موجر: قید «تشخیص موجر... قطعی و غیرقابل اعتراض است» به موجر این امکان را می‌دهد که خود میزان بدهی و خسارت را تعیین کند و از کشمکش‌های حقوقی آینده جلوگیری می‌کند.
برای اطمینان بیشتر، توصیه می‌شود که مستاجر ذیل این بند را به طور جداگانه امضا و تایید نماید. همچنین، مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی برای تنظیم نهایی قرارداد همواره بهترین راهکار است.
