سلام
شما با دو مساله اساسی روبرو هستید:
حکم قطعی دادگاه: دادگاه شما (وراث) را به «الزام به تنظیم سند رسمی» به نفع خریدار اول (کسی که در سال ۹۶ از پدرتان ملک را خریده) محکوم کرده است. این حکم لازم الاجرا است و ادعای شما مبنی بر مخدوش بودن اثر انگشت پدرتان در آن مرحله از دادرسی پذیرفته نشده یا به درستی اثبات نشده است. با صدور حکم قطعی، شما قانونا موظف به انتقال سند به نام آن شخص هستید.
اقرارنامه رسمی به خریدار دوم: شما دو سال پیش، ملک را به شخص دیگری فروخته اید و برای انتقال سند به او «اقرارنامه ثبتی» تنظیم کردهاید. اقرارنامه رسمی یک سند معتبر است که نشان دهنده تعهد شما به انتقال مالکیت به نفع خریدار دوم است.
این دو تعهد، یک تعارض آشکار ایجاد کرده است. شما نمی‌توانید یک ملک را به دو نفر منتقل کنید و اکنون با حکم دادگاه، تعهد اولویت قانونی پیدا کرده است.
پاسخ به پرسش اصلی: آیا می‌توان به جای سند، پول پرداخت کرد؟
پاسخ کوتاه این است که خیر، شما نمی‌توانید به صورت یک طرفه تصمیم بگیرید به جای اجرای حکم دادگاه، معادل پولی آن را پرداخت کنید.
ماهیت حکم الزام به تنظیم سند: حکمی که دادگاه صادر کرده، الزام به انجام یک «فعل» است، یعنی حضور در دفترخانه و امضای سند انتقال. این حکم، الزام به پرداخت پول نیست. خریدار اول حق دارد عین ملک را مطالبه کند و دادگاه نیز این حق را برای او به رسمیت شناخته است.
پرداخت قیمت روز : اشاره شما به پرداخت پول به قیمت روز، به استناد رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور است. اما این رای در شرایطی کاربرد دارد که معامله ای باطل اعلام شود (مثلا فروشنده مالک ملک نبوده باشد) و خریدار برای جبران خسارت خود، بتواند قیمت روز ملک را از فروشنده مطالبه کند. در مورد شما، وضعیت برعکس است؛ معامله اول صحیح تشخیص داده شده و حکم به اجرای آن صادر شده است. بنابراین، شما نمی‌توانید به این رای استناد کرده و خریدار را مجبور به پذیرش پول به جای ملک کنید.
راهکارهای پیش رو
با توجه به اینکه حکم دادگاه قطعی است، شما گزینه‌های محدودی دارید:
۱. اجرای حکم دادگاه
شما موظف به اجرای حکم دادگاه و انتقال سند به نام خریدار اول هستید. اگر از این کار امتناع کنید، نماینده دادگاه به جای شما سند را امضا خواهد کرد و هزینه‌های مربوطه نیز از شما دریافت می‌شود. این کار مشکل شما را با خریدار اول حل می‌کند، اما مشکل بزرگتری با خریدار دوم ایجاد می‌کند.
۲. مواجهه با خریدار دوم
با انتقال سند به نام خریدار اول، شما قادر به انجام تعهد خود در قبال خریدار دوم نخواهید بود. خریدار دوم با در دست داشتن اقرارنامه رسمی میتواند علیه شما شکایت کند و موارد زیر را مطالبه نماید:
استرداد مبلغ پرداختی: بازگرداندن پولی که برای خرید ملک به شما داده است.
خسارت و غرامت: از آنجایی که شما باعث از بین رفتن معامله شده اید، خریدار دوم میتواند تمام خسارات وارده، از جمله افزایش قیمت ملک از زمان خرید تا کنون را از شما مطالبه کند. این موضوع میتواند بار مالی سنگینی برای شما ایجاد کند.
۳. تلاش برای مصالحه (بهترین راهکار)
منطقیترین و کم‌هزینه ترین راه، تلاش برای رسیدن به توافق با یکی از دو طرف یا هر دوی آن‌هاست.
مذاکره با خریدار اول: وکیل شما می تواند با خریدار اول وارد مذاکره شود و رضایت او را برای فسخ معامله در ازای دریافت مبلغی جلب کند. ممکن است او بپذیرد که به جای ملک، مبلغی بیشتر از قیمت روز ۱۰۰ میلیون تومان دریافت کرده و از اجرای حکم منصرف شود. این تنها راهی است که می‌توانید ملک را برای خریدار دوم حفظ کنید.
مذاکره با خریدار دوم: اگر مذاکره با خریدار اول به نتیجه نرسید، باید با خریدار دوم برای جبران خسارت او به توافق برسید. با پرداخت مبلغی که رضایت او را جلب کند، می‌توانید از یک دعوای حقوقی طولانی و پرهزینه جلوگیری کنید.
جمع بندی و توصیه نهایی
وضعیت شما مصداق بارز معامله معارض است که در آن یک مال به بیش از یک نفر فروخته شده است. با توجه به صدور حکم قطعی دادگاه، شما در موقعیت دشواری قرار دارید.
شما نمی‌توانید خریدار اول را مجبور به پذیرش پول به جای ملک کنید.
اجرای حکم دادگاه شما را در برابر خریدار دوم مسئول و مدیون خواهد کرد.
