با سلام و احترام،
تحلیل وضعیت فعلی شما:
مسیر قانونی تخلیه: شما با شکایت و گرفتن حکم تخلیه و سپس درخواست صدور اجرائیه، صحیح‌ترین کار ممکن را انجام داده‌اید. تهدیدهای مستاجر مبنی بر عدم تخلیه، در مقابل حکم دادگاه و مامور اجرا ارزشی ندارد.
مطالبات مالی مستاجر:
پول پیش (ودیعه): مبلغ ۱۰ میلیون تومان ودیعه حق مستاجر است و شما باید آن را بازگردانید. اما این به معنای پرداخت نقدی به خود او نیست. بهترین کار این است که این مبلغ را به حساب صندوق دادگستری واریز کنید تا بهانه‌ای برای عدم تخلیه نداشته باشد.
هزینه تعمیرات: ادعای ۱۰ میلیون تومان برای هزینه تعمیرات، تقریبا در تمام موارد غیرقابل قبول است، مگر اینکه ایشان بتواند با ارائه مدارک محکم (فاکتور رسمی، اثبات اطلاع‌رسانی به شما و عدم اقدام شما، و در نهایت کسب اجازه از دادگاه برای انجام تعمیرات) ثابت کند که این هزینه‌ها ضروری بوده و شما از انجام آن سر باز زده‌اید. با توجه به سابقه‌ی ایشان، بعید است چنین مدارکی داشته باشد. بنابراین به این ادعای واهی توجه نکنید و هیچ پولی بابت آن پرداخت نکنید.
مطالبات مالی شما:
اجاره‌های معوقه: شما به درستی حساب کرده‌اید که ایشان بابت اجاره بها به شما بدهکار است.
اجرت‌المثل ایام تصرف: مهم‌تر از اجاره‌های معوقه، این است که پس از اتمام قرارداد (یک سال و نیم پیش)، ایشان ملک شما را "غصب" کرده است. برای این مدت، دیگر مبلغ اجاره (دو میلیون تومان) ملاک نیست، بلکه شما میتوانید "اجرت‌المثل ایام تصرف" را مطالبه کنید که مبلغ آن توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود و معمولا بیشتر از مبلغ اجاره‌ی قبلی است.
سفته ۸۰ میلیونی: این سفته‌ها برگ برنده و تضمین بسیار قدرتمندی برای شما هستند.
اقدامات عملی که باید انجام دهید:
گام اول: تمرکز بر تخلیه فوری
پیگیری اجرائیه: به هیچ وجه منتظر نمانید. همین حالا به "واحد اجرای احکام مدنی" دادگاهی که حکم را صادر کرده مراجعه کنید و روند اجرای حکم تخلیه را پیگیری نمایید. از آنها بخواهید که هرچه سریع‌تر مامور اجرا را برای ابلاغ نهایی و انجام عملیات تخلیه اعزام کنند.
واریز ودیعه به صندوق دادگستری: به دفتر دادگاه مراجعه کرده و مبلغ ۱۰ میلیون تومان ودیعه را به حساب امانی دادگستری واریز کنید و رسید آن را در پرونده قرار دهید. با این کار، شما به تعهد خود عمل کرده‌اید و مستاجر دیگر نمی‌تواند به بهانه عدم دریافت پول پیش، از تخلیه امتناع کند. وقتی مامور اجرا مراجعه می‌کند، این رسید را به او نشان دهید.
عدم مذاکره و پرداخت پول: به هیچ عنوان به پیشنهاد مستاجر (پرداخت ۲۰ میلیون) توجه نکنید. این یک باج‌خواهی غیرقانونی است. شما در موضع قدرت هستید، نه او. هرگونه صحبت را به بعد از تخلیه کامل ملک موکول کنید.
گام دوم: وصول مطالبات مالی
شما دو راه برای گرفتن طلب خود دارید:
راه حل اول (ساده‌تر و سریع‌تر): به اجرا گذاشتن سفته‌ها
شما میتوانید پس از تخلیه ملک، سفته‌ها را از طریق اداره اجرای ثبت یا دادگاه به اجرا بگذارید (اصطلاحا "واخواست" کنید).
با این کار میتوانید تمام مطالبات خود را یکجا وصول کنید:
مابه‌التفاوت اجاره‌های پرداخت نشده در زمان قرارداد.
اجرت‌المثل یک سال و نیم تصرف غیرقانونی پس از اتمام قرارداد.
خسارات احتمالی وارد شده به ملک (پس از تخلیه، ملک را با حضور کارشناس یا دو شاهد بررسی کنید و صورت‌جلسه تهیه کنید).
هزینه‌های آب، برق، گاز و... که پرداخت نکرده است.
مبلغ ۸۰ میلیون تومان سفته، به راحتی تمام این بدهی‌ها (که حدود ۲۰ میلیون تخمین زده‌اید) را پوشش می‌دهد. با به اجرا گذاشتن سفته، میتوانید حساب‌های بانکی و اموال او را توقیف کنید.
راه حل دوم: ارائه دادخواست جداگانه
شما میتوانید دادخواست جداگانه‌ای برای "مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل ایام تصرف" به دادگاه ارائه دهید. دادگاه با ارجاع به کارشناس، میزان دقیق بدهی او را مشخص کرده و او را به پرداخت محکوم می‌کند. این روش کمی طولانی‌تر از به اجرا گذاشتن سفته است.
خلاصه و جمع‌بندی اقدامات فوری:
هرگز و تحت هیچ شرایطی ۲۰ میلیون تومان را به مستاجر ندهید. این کار غیرمنطقی و غیرقانونی است.
فورا به اجرای احکام دادگاه مراجعه و روند پرونده اجرائیه تخلیه را با جدیت پیگیری کنید.
مبلغ ۱۰ میلیون تومان ودیعه را به حساب صندوق دادگستری واریز کنید تا بهانه را از مستاجر بگیرید.
پس از تخلیه کامل ملک، برای وصول مطالبات خود (بیش از ۲۰ میلیون تومان) از طریق به اجرا گذاشتن سفته‌ها اقدام کنید. این قوی‌ترین ابزار شماست.
در تمام این مراحل، خونسردی خود را حفظ کنید. قانون کاملا در سمت شماست و مستاجر در موقعیت بسیار ضعیفی قرار دارد. تهدیدهای او صرفا برای ترساندن و باج‌گیری از شماست.
