سلام، با توجه به شرایطی که توضیح دادید، وضعیت حقوقی شما به شکل زیر است:
۱. اعتبار قولنامه دستی و وکالت بلاعزل
قولنامه دستی شما در صورتی که مشخصات طرفین، موضوع معامله، مبلغ پرداختی و سایر شرایط اساسی را داشته باشد، یک سند عادی معتبر محسوب می‌شود و در دادگاه قابل استناد است. همچنین وکالت بلاعزل شما، به شما این اختیار را می‌دهد که به نمایندگی از فروشنده، کارهای نقل و انتقال و تنظیم سند را انجام دهید، اما تا زمانی که ملک در رهن بانک یا دارای بدهی است، امکان انتقال رسمی وجود ندارد.
۲. بدهی ملک و عدم امکان انتقال
در صورتی که زمین بدهی دارد (مثلا در رهن بانک است)، تا زمانی که این بدهی تسویه نشود، انتقال سند رسمی به نام شما یا هر شخص دیگری امکان‌پذیر نیست. حتی با وجود وکالت بلاعزل، شما نمی‌توانید سند را به نام خود انتقال دهید مگر اینکه بدهی پرداخت و رهن فک شود.
۳. امکان طرح شکایت یا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
شما میتوانید برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، دادخواست بدهید، اما در صورتی که ملک بدهی دارد و هنوز آزاد نشده، دادگاه ابتدا باید رفع این مانع را بررسی کند. معمولا باید ابتدا فروشنده را به فک رهن ملزم کرد و سپس درخواست انتقال سند رسمی را مطرح نمود.
۴. مراحل قانونی
ارسال اظهارنامه: ابتدا به فروشنده اظهارنامه رسمی بفرستید که در مهلت تعیین شده برای تنظیم سند رسمی اقدام کند. اگر پاسخ نداد یا اقدام نکرد، این اظهارنامه به عنوان مستند در دادگاه استفاده می‌شود.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی: در صورتی که فروشنده اقدام نکرد، شما میتوانید در دادگاه محل وقوع ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید. در این دعوا، دادگاه ابتدا باید مالکیت شما را بر اساس قولنامه و وکالت بلاعزل بررسی کند و سپس در صورت وجود بدهی، فروشنده را ملزم به فک رهن نماید.
پرداخت کامل ثمن: توجه داشته باشید که اگر تمام مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشید، دادگاه ممکن است دعوای شما را نپذیرد. پس حتما رسید پرداخت کامل را داشته باشید.
۵. نتیجه
شما میتوانید شکایت کنید و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید. اما تا زمانی که بدهی ملک تسویه نشده و رهن فک نشود، انتقال سند رسمی امکان‌پذیر نیست. دادگاه ابتدا فروشنده را به فک رهن ملزم می‌کند و پس از آزاد شدن ملک، انتقال سند رسمی به نام شما انجام می‌شود.
خلاصه:
شما میتوانید برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی شکایت کنید، اما تا زمان رفع بدهی (فک رهن)، انتقال سند رسمی امکان ندارد. دادگاه فروشنده را ملزم به فک رهن می‌کند و سپس انتقال سند انجام می‌شود. داشتن قولنامه دستی معتبر و وکالت بلاعزل، به شما کمک می‌کند تا در دادگاه موفق شوید.
