سلام وقت بخیر
راهنمای قدم به قدم برای گرفتن اجاره‌های معوقه و تخلیۀ مستاجر بدحساب
────────────────────────
۱) جمع‌‌آوری اسناد و عدد کردن طلب
────────────────────────
الف) مدارک اصلی
• قرارداد اجاره (حتی اگر منقضی شده)
• رسیدهای بانکی یا پیامک‌های واریز اجاره
• رسید ودیعه (رهن)
• سفته ۸۰ میلیونی که از مستاجر گرفته‌اید
ب) جدول ساده تهیه کنید
ماه‌به‌ماه بنویسید چه مبلغی «باید» می‌گرفته‌اید و چه مبلغی گرفته‌اید. ستون کسری (= طلب) به‌دست می‌آید.
مثال:
| ماه | اجارۀ مقرر | دریافتی | کسری |
|-----|------------|---------|-------|
| فروردین ۱۴۰۲ | ۲,۵۰۰,۰۰۰ | ۱,۷۰۰,۰۰۰ | ۸۰۰,۰۰۰ |
| … | … | … | … |
جمع کل کسری = مبلغ خواسته شما. اگر برای بعضی ماه‌ها مدرک ندارید، «میانگین» را وارد کنید و در دادخواست تقاضای کارشناسی نمایید.
────────────────────────
۲) اظهارنامۀ نهایی (۱۰ روزه)
────────────────────────
از طریق دفتر خدمات قضایی برای مستاجر ارسال کنید:
«… ظرف ده روز اجاره‌های معوقه به مبلغ … را بپردازید و ملک را تخلیه کنید؛ در غیر این صورت ناچار به طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه خواهم بود.»
این اظهارنامه هم به‌درد اثبات «مطالبه» می‌خورد هم برای اجرت‌المثل ایام بعدی.
────────────────────────
۳) دو دعوای جدا یا هم‌زمان؟
────────────────────────
الف) دستور تخلیۀ فوری (مادۀ قانون ۱۳۷۶)
● مرجع: شورای حل اختلاف محل ملک
● عنوان فرم: «درخواست صدور دستور تخلیۀ عین مستاجره»
● پیوست: قرارداد + اظهارنامه + کارت ملی + کد رهگیری (اگر دارید)
● اجرای حکم: پس از واریز ودیعه به حساب شورا، ظرف ۴۸ ساعت ملک تحویل می‌شود.
ب) دادخواست «مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل ایام تصرف»
● مرجع: اگر جمع طلب زیر ۲۰۰ میلیون است → شورا؛ بیشتر → دادگاه عمومی حقوقی.
● خواسته‌ها:
۱. اجور معوقه از تاریخ … تا … (به نرخ قراردادی)
۲. اجرت‌المثل از تاریخ پایان قرارداد تا روز تخلیه (با جلب نظر کارشناس)
۳. خسارات دادرسی و حق‌الوکاله
نکته: میتوانید هر دو را در یک فرم با دو خواسته ثبت کنید؛ اما شورای حل اختلاف معمولا اول دستور تخلیه را می‌دهد و بدهی را در پرونده ثانوی بررسی می‌کند.
────────────────────────
۴) نقش سفته ۸۰ میلیونی
────────────────────────
اگر جمع بدهی دقیقا روشن شد، عدد واقعی را پشت سفته بنویسید و از همان هم مطالبه کنید (دادخواست «مطالبه وجه سفته» با خسارت تاخیر).
اگر نمی‌خواهید از سفته سوءاستفاده شود، به دادگاه اعلام کنید: «سفته صرف تضمین است؛ تا میزان طلب واقعی استفاده خواهم کرد». دادگاه وجه اضافه را رد می‌کند.
────────────────────────
۵) دفاع در برابر ادعای «هزینۀ تعمیرات»
────────────────────────
مادۀ ق.م.: مستاجر حق ندارد بدون اجازۀ موجر تعمیرات اساسی کند و هزینه را مطالبه نماید؛ فقط «تعمیرات جزئی و ضروری» به عهدۀ خودش است. در دادگاه بگویید اگر مدرک دارد ارائه کند؛ در غیر این صورت هزینه‌ای بر عهدۀ شما نیست.
────────────────────────
۶) محاسبۀ نهایی و تهاتر با ودیعه
────────────────────────
در اجرای حکم، ودیعه‌ای که به صندوق واریز کرده‌اید بدوا بابت اجاره‌های معوقه برداشت می‌شود و مابقی (اگر باقی بماند) به مستاجر برمی‌گردد. اگر اجاره‌ها بیشتر باشد، حکم دادگاه را روی سفته یا سایر اموالش اجرا می‌کنید (توقیف حساب، حقوق، خودرو و …).
────────────────────────
۷) چک‌لیست مدارک برای دفتر خدمات قضایی
────────────────────────
☑ قرارداد اجاره (کپی + اصل)
☑ کد رهگیری یا مهر بنگاه (در صورت وجود)
☑ کپی اظهارنامۀ ارسالی و گواهی ابلاغ
☑ جدول محاسبۀ اجاره‌های معوقه + ضمایم بانکی
☑ سفته ۸۰ میلیونی (برای دعوای جداگانه یا ضمیمه)
☑ کارت ملی و سند مالکیت یا اجاره‌نامه موجر
────────────────────────
۸) پاسخ به پرسش‌های متداول شما
────────────────────────
• «نمی‌دانم دقیقا چقدر بدهکار است؛ دادگاه چه می‌کند؟»
میتوانید رقم تقریبی بنویسید و قید کنید «با جلب نظر کارشناس». کارشناس رسمی اجاره‌های عقب‌افتاده را از روی اسناد و نرخ عرف محاسبه می‌کند.
• «اگر مستاجر ادعا کند پرداخت‌ها نقدی بوده؟»
بار اثبات به عهدۀ خودش است؛ باید رسید یا شاهد معتبر بیاورد. پرداخت بدون سند برای دادگاه پذیرفته نیست.
• «آیا می‌شود قفل عوض کنم؟»
خیر؛ این کار عنوان «تصرف عدوانی» یا «مزاحمت» علیه شما ایجاد می‌کند. فقط از مسیر دستور تخلیه بروید.
────────────────────────
۹) جدول زمان‌بندی تقریبی
| مرحله | مدت | توضیح |
|--------|------|-------|
| ارسال اظهارنامه | ۲ روز | ثبت در دفتر خدمات و ابلاغ الکترونیک |
| درخواست دستور تخلیه | ۷۲ ساعت تا صدور دستور | شورا موظف است فوری رای دهد |
| اجرای تخلیه | ۲–۳ روز بعد از واریز ودیعه | مامور اجرا + قفل‌ساز |
| رسیدگی به اجور معوقه | ۲–۴ ماه | بسته به شورا یا دادگاه |
────────────────────────
جمع‌بندی
۱. یک اظهارنامۀ جدی بفرستید؛ اگر نتیجه نداد:
۲. الف) «دستور تخلیۀ فوری» برای آزادسازی ملک
ب) «دادخواست مطالبه اجور معوقه + اجرت‌المثل» برای وصول طلب
۳. با سفته فقط تا سقف طلب واقعی اقدام کنید.
۴. ادعای تعمیرات بدون اجازه ارزشی ندارد مگر مستاجر مدرک ارائه کند.
با همین مسیر ظرف چند هفته ملک را پس می‌گیرید و بعد هم از طریق اجرا یا سفته، اجاره‌های عقب‌افتاده را وصول می‌کنید. موفق باشید 🌹
