سلام وقتت بخیر
این مسئله یکی از چالش‌های رایج در مجتمع‌های مسکونی است که معمولا به دلیل تفاوت میان «تقسیم‌نامه عرفی سازنده» و «صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت» رخ می‌دهد.
برای حل این مشکل و دفاع از حق خود، باید مراحل و نکات حقوقی زیر را در نظر بگیرید:
۱. استعلام صورتمجلس تفکیکی (مهم‌ترین قدم)
شماره‌هایی که روی درب انباری‌ها زده می‌شود (۱، ۲، ۳…) معمولا شماره‌های داخلی ساختمان هستند، اما آنچه در سند رسمی ملاک است، «شماره قطعه تفکیکی» است.
شما باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کنید یا از طریق یک کارشناس رسمی دادگستری، «صورتمجلس تفکیکی» ساختمان را بررسی کنید.
در این صورتمجلس مشخص شده است که «قطعه ۲۹۳» دقیقا در کدام ضلع پارکینگ یا زیرزمین قرار دارد و مساحت آن چقدر است.
اگر مشخص شود که قطعه ۲۹۳ طبق نقشه ثبتی، همان انباری است که شما تصرف دارید، حق با مالک جدید است (مگر اینکه اشتباه ثبتی رخ داده باشد).
۲. بررسی «ید» و سلسله قولنامه‌ها
شما فرمودید که در همه قولنامه‌های قبلی (تا ۱۲ سال پیش) ذکر شده که انباری شماره ۶ متعلق به این واحد است.
اگر در صورتمجلس تفکیکی، انباری متصرفی شما واقعا متعلق به واحد دیگری باشد، فروشنده اولیه (سازنده) مرتکب تخلف شده است. او حقی را به شما (یا نفر قبلی) فروخته که در سند رسمی ملک وجود نداشته است.
در این صورت، شما می‌توانید علیه فروشنده‌ای که ملک را به شما فروخته (و او نیز علیه نفر قبل از خود) بابت «تلف یا مستحق‌الغیر درآمدن مبیع» (بخشی از مورد معامله که متعلق به دیگری بوده) شکایت کنید و خسارت بگیرید.
۳. اماره تصرف (۱۲ سال تصرف)
طبق قانون مدنی، «تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است.» (ماده ۳۵ قانون مدنی).
اینکه شما ۱۲ سال به صورت علنی و بدون اعتراض در این انباری تصرف داشته‌اید، یک امتیاز مثبت برای شماست.
اما نکته مهم این است که «اماره تصرف» زمانی معتبر است که در مقابل آن «سند رسمی» وجود نداشته باشد. اگر سند رسمی همسایه صراحتا بگوید این فضا متعلق به اوست، سند رسمی بر تصرف فیزیکی غلبه دارد.
۴. احتمال اشتباه در شماره‌گذاری (اشتباه ثبتی)
بسیار پیش می‌آید که در زمان صدور سند، کارمند ثبت یا نقشه‌بردار، شماره قطعات را جابه‌جا در سند درج کند.
اگر متوجه شدید که در تمام واحدها، شماره انباری مندرج در سند با آنچه در واقعیت تصرف شده تفاوت دارد، این یک «اشتباه ثبتی» جمعی است.
در این حالت، مالکین مجتمع می‌توانند با هم توافق کنند و از طریق «هیات نظارت اداره ثبت»، درخواست اصلاح اسناد را بدهند (افراز و تفکیک مجدد یا اصلاح صورتمجلس).
۵. ادعای مالک جدید
مالک جدید چون بر اساس سند رسمی صحبت می‌کند، در موضع قدرت قرار دارد. اما او نمی‌تواند شخصا اقدام به شکستن قفل یا تصرف کند. او باید «دعوای خلع ید» یا «رفع تصرف» مطرح کند.
چه باید کرد؟ (راهکار عملی)
نقشه‌برداری ثبتی: از یک کارشناس رسمی بخواهید نقشه صورتمجلس تفکیکی را با وضع موجود (انباری شماره ۶) تطبیق دهد.
مذاکره با مدیر ساختمان و سازنده: اگر سازنده هنوز در دسترس است، او را مسئول پاسخگویی بدانید، چرا که او واحدها را طبق تقسیم‌نامه خودش تحویل داده است.
تامین دلیل: اگر احتمال می‌دهید همسایه می‌خواهد به زور انباری را تصرف کند، از طریق شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنید تا سابقه تصرف ۱۲ ساله شما و شماره انباری در قولنامه توسط کارشناس صورت‌جلسه شود.
دعوای اصلاح سند یا مطالبه خسارت:
اگر اشتباه از سمت ثبت بوده -> دعوای اصلاح سند.
اگر سازنده از اول اشتباه فروخته -> دعوای مطالبه خسارت (ارزش روز انباری) از فروشنده.
