با سلام و احترام،
با توجه به توضیحاتی که ارائه دادید، موارد را به تفکیک و بر اساس قوانین مرتبط برای شما تشریح می‌کنم تا مسیر پیش رو برایتان روشن‌تر شود.
نقش و اختیارات شهرداری در فرآیند افراز
نکته کلیدی در مشکل شما، نقش قانونی شهرداری در فرآیند افراز املاک واقع در محدوده شهری است. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها، ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین دادگاه‌ها موظف هستند که هنگام دریافت درخواست افراز یا تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر، این کار را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که پیشتر به تایید شهرداری رسیده باشد.
بنابراین، اقدام کارشناس شهرداری مبنی بر متوقف کردن فرآیند و درخواست طی شدن مراحل در شهرداری، یک مانع‌تراشی شخصی نیست، بلکه اجرای یک الزام قانونی است. شهرداری باید اطمینان حاصل کند که تقسیم ملک شما با طرح‌های جامع و تفصیلی شهری مغایرت ندارد و حقوق عمومی (مانند سهم شهرداری برای معابر و خدمات عمومی) در آن رعایت شده است.
چرا شهرداری نقشه اداره ثبت را قبول ندارد؟
نقشه‌ای که شما از اداره ثبت در اختیار دارید (نقشه شمیم)، یک نقشه ثبتی برای تعیین حدود و مشخصات کلی ملک است. اما برای افراز، شهرداری نیازمند یک نقشه تفکیکی است که نشان دهد ملک چگونه به قطعات کوچک‌تر تقسیم خواهد شد و این تقسیم‌بندی با ضوابط شهرسازی مطابقت دارد. به همین دلیل، کارشناس شهرداری شما را به تهیه نقشه‌ای جدید که مورد تایید شهرداری باشد، ارجاع می‌دهد.
بررسی خواسته‌های کارشناس شهرداری
ارائه سند سایر شرکا: از آنجایی که افراز به معنای تقسیم مال مشاع است، شهرداری و اداره ثبت باید از مالکیت تمام شرکا اطمینان حاصل کنند تا تقسیم به‌درستی و با رعایت سهم هر فرد انجام شود. هرچند شما به عنوان یکی از مالکین حق درخواست افراز را دارید، اما برای ادامه فرآیند، هویت و سهم سایر شرکا نیز باید مشخص باشد. اگر شرکا همکاری نمی‌کنند، شما می‌توانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید که در ادامه توضیح داده می‌شود.
هزینه ۳۵ میلیون تومانی نظام مهندسی: این هزینه به احتمال زیاد مربوط به تهیه نقشه تفکیکی جدید توسط یک کارشناس رسمی نقشه‌برداری یا مهندس مورد تایید سازمان نظام مهندسی است. این نقشه باید بر اساس ضوابط شهرداری تهیه و برای تایید به آنجا ارائه شود. این هزینه، دستمزد کارشناس برای تهیه مدارک فنی لازم است و ارتباطی با پرداخت مستقیم به شهرداری ندارد.
اختلاف با شرکا و راه‌حل‌های پیش رو
مخالفت و عدم همکاری سایر شرکا، یکی از چالش‌های اصلی در پرونده‌های افراز است. قانون برای این شرایط راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است:
حق قانونی شما برای درخواست افراز: هر یک از شرکای ملک مشاع، حتی اگر سهم اندکی داشته باشد، میتواند به‌تنهایی درخواست افراز ملک را بدهد و برای این کار نیازی به رضایت اولیه سایر شرکا نیست.
اعتراض شرکا: پس از اینکه نقشه افراز توسط اداره ثبت یا دادگاه تایید و ابلاغ شد، سایر شرکا ظرف مدت ۱۰ روز حق دارند به آن اعتراض کنند. در این صورت، پرونده برای رسیدگی به اعتراض به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده می‌شود.
ارجاع پرونده به دادگاه: با توجه به اینکه شما با شرکای خود اختلاف دارید، بهترین و مؤثرترین راه، پیگیری موضوع از طریق دادگاه است. شما می‌توانید دادخواست "الزام به افراز ملک مشاع" را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهید. در این حالت، دادگاه پس از احراز مالکیت شما و سایر شرکا، قرار کارشناسی صادر میکند و کل فرآیند تحت نظر مرجع قضایی پیش خواهد رفت.
نگرانی شما در مورد هزینه پرداختی
این نگرانی که شما هزینه کنید و دیگران از آن بهره‌مند شوند یا با اعتراض آن‌ها پول شما از بین برود، کاملا قابل درک است.
پرداخت هزینه توسط متقاضی: طبق قانون، هزینه‌های اولیه فرآیند افراز (مانند هزینه کارشناسی، نقشه‌برداری و دادرسی) بر عهده متقاضی (یعنی شما) است.
قابلیت مطالبه هزینه‌ها: شما می‌توانید پس از پایان فرآیند و تقسیم ملک، تمام هزینه‌هایی را که برای پیشبرد پرونده پرداخت کرده‌اید، به نسبت سهم هر یک از شرکا، از آن‌ها مطالبه کنید. حتما تمام رسیدها و فاکتورهای پرداختی را به دقت نگهداری کنید تا بتوانید در زمان مناسب ادعای خود را به صورت قانونی مطرح نمایید.
ریسک اعتراض شرکا: اگر شرکا به نقشه تفکیکی اعتراض کنند و اعتراضشان در دادگاه وارد تشخیص داده شود، ممکن است نیاز به اصلاح نقشه و پرداخت هزینه مجدد باشد. اما اگر نقشه تهیه شده توسط شما قانونی و منصفانه باشد، اعتراض آن‌ها رد خواهد شد. پرداخت هزینه برای تهیه نقشه یک مرحله ضروری برای رسیدن به نتیجه است و حتی در صورت اعتراض، این هزینه بخشی از مسیر قانونی پرونده محسوب می‌شود.
