سلام و درود بر شما.
شرایطی که توصیف کردید، یکی از چالش‌های رایج در پرونده‌های «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی» (ماده ۱۴۷ سابق) است. کارشناسان اداره ثبت برای رسیدگی به پرونده، نیاز به اتصال زمین شما به یک «سابقه ثبتی» دارند و بدون پلاک ثبتی و نام مالک اولیه، عملا پرونده را فاقد سابقه (مجهول) تلقی می‌کنند که مشمول این قانون نمی‌شود.
با این حال، تهدید به بستن پرونده بدون تلاش کافی برای جانمایی، می‌تواند تخلف محسوب شود. در ادامه راهکارهای عملی و مراجع تظلم‌خواهی را خدمتتان عرض می‌کنم.
چرا اداره ثبت پلاک و نام مالک اولیه را می‌خواهد؟
قانون تعیین تکلیف، مخصوص املاکی است که «سابقه ثبتی» دارند (یعنی قبلا یک پلاک اصلی مادر برای کل آن منطقه صادر شده است). اداره ثبت باید بداند زمین شما تکه‌ای از کدام پلاک مادر (مثلا پلاک ۵۵ اصلی) است تا بتواند سند صادر کند. اگر پلاک را ندانند، فرض را بر این می‌گیرند که زمین ممکن است اراضی ملی یا دولتی باشد.
گام‌های عملی قبل از شکایت (حل مشکل فنی)
پیش از شکایت، پیشنهاد می‌شود این دو اقدام را انجام دهید تا دستتان برای پیگیری پر باشد:
۱. جانمایی پلاک ثبتی (مهم‌ترین اقدام): نقشه UTM که تهیه کرده‌اید ممکن است فقط مختصات باشد و روی نقشه‌های ثبتی «جانمایی» نشده باشد. شما باید به یک کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی (خارج از اداره ثبت) مراجعه کنید و بگویید «نقشه جانمایی پلاک ثبتی» (با مهر و امضا) می‌خواهم. این کارشناس با استفاده از مختصات ملک شما و نقشه‌های هوایی و ثبتی قدیمی، پلاک اصلی و فرعی را استخراج می‌کند.
۲. استعلام از همسایگان: ساده‌ترین راه، گرفتن کپی سند یکی از همسایگان دیوار به دیوار یا نزدیک ملک است. پلاک اصلی و نام مالک اولیه معمولا در کل آن قطعه زمین مشترک است.
مراجع تظلم‌خواهی و شکایت
اگر با وجود ارائه نقشه جانمایی دقیق، باز هم کارشناس همکاری نمی‌کند یا اگر معتقدید کارشناس وظیفه دارد خودش با نقشه‌های کاداستر اداره ثبت این کار را انجام دهد (که معمولا وظیفه متقاضی است مدارک را کامل کند، اما کارشناس هم باید راهنمایی کند)، میتوانید به ترتیب به مراجع زیر مراجعه کنید:
۱. رئیس واحد ثبتی (رئیس اداره ثبت منطقه)
اولین قدم، مراجعه حضوری به اتاق ریاست اداره ثبت و ارائه یک درخواست کتبی مبنی بر «عدم همکاری کارشناس در بررسی سوابق با وجود ارائه نقشه UTM» است. دستور رئیس معمولا مشکل را حل می‌کند.
۲. سامانه «ثبت من» و بازرسی سازمان ثبت
مؤثرترین روش غیرحضوری، ثبت شکایت در سامانه یکپارچه خدمات الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ثبت من) به آدرس my.ssaa.ir است. در بخش «شکایات»، میتوانید موضوع را با ذکر شماره پرونده درج کنید. این شکایات مستقیما توسط بازرسی استان پیگیری می‌شود.
۳. هیئت نظارت ثبت استان
اگر کارشناس یا رئیس ثبت رسما پرونده شما را رد کردند یا دستوری دادند که خلاف قانون است، میتوانید به «هیئت نظارت» مستقر در اداره کل ثبت استان شکایت کنید. صلاحیت این هیئت رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به عملیات ثبتی است.
۴. دیوان عدالت اداری
اگر رای هیئت حل اختلاف (موضوع قانون تعیین تکلیف) صادر شد و درخواست شما را رد کرد، شما طبق قانون ۲۰ روز مهلت دارید تا به رای صادره در دادگاه اعتراض کنید. اما اگر اعتراض به خود روند اداری و بخشنامه‌هاست، مرجع نهایی دیوان عدالت اداری است.
