سلام. پاسخ شما کوتاه و صریح است: بله، می‌توانید از مستاجر بابت سفته‌ها شکایت کنید، اما با یک شرط مهم.
اجازه دهید قدم به قدم توضیح دهم:
۱. آیا سفته با وجود خط خوردن، اعتبار دارد؟
اگر مستاجر خودش روی سفته را خط زده (یعنی امضا یا متن یا مبلغ را یکطرفه خط زده باشد)، این عمل جعل یا تخریب سند محسوب می‌شود و سفته همچنان معتبر است. شما می‌توانید با همان سفته خط خورده، علیه مستاجر اقدام کنید. در دادگاه، خط خوردگی به نفع شما تفسیر می‌شود (چون نشان می‌دهد مستاجر قصد فرار از تعهد داشته).
۲. آیا شما قائم مقام مالک قبلی هستید؟
بله. شما و مالک قبلی با تنظیم صلح نامه (پشت قرارداد اجاره) و امضای شما، مالک قبلی و دو شاهد و بنگاه، کلیه حقوق مالک قبلی نسبت به مستاجر (از جمله حق دریافت اجاره و حق استناد به سفته) به شما منتقل شده است.
نکته مهم: برای اینکه این انتقال در مقابل مستاجر نافذ باشد، لازم نبود مستاجر آن را امضا کند. کافی است که شما به مستاجر اعلام کنید که مالک جدید شده‌اید (مثلا از طریق ابلاغ اخطاریه یا اطلاع‌رسانی). اما برای دعوای حقوقی، دادگاه این صلح نامه را می‌پذیرد، چون دو شاهد و بنگاه آن را تایید کرده‌اند.
۳. آیا می‌توانید بابت سفته‌ها شکایت کنید؟
بله، اما برای ۱۰ میلیون تومان. اگر مستاجر ۱۰ ماه اجاره نداده، اجاره بهای ماهانه را از قرارداد اجاره قبلی استخراج کنید. اگر اجاره ماهانه مثلا ۱ میلیون بوده، مطالبه شما از مستاجر ۱۰ میلیون تومان است. سفته هم دقیقا به همین مبلغ است. پس سفته پوشش کامل ۱۰ ماه اجاره معوقه را می‌دهد.
۴. مراحل عملی شکایت:
گام اول (فوری): یک اخطاریه رسمی به مستاجر بدهید (از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا وکیل) مبنی بر اینکه:
· شما مالک جدید هستید (مدارک صلح نامه و سند خرید)
· مستاجر ۱۰ ماه اجاره نداده است
· ظرف ۱۰ روز کل اجاره معوقه را پرداخت کند یا تخلیه کند
· در غیر این صورت، سفته ۱۰ میلیونی را اجرا می‌کنید
گام دوم: اگر پرداخت نکرد، دادخواست زیر را به دادگاه حقوقی بدهید:
· خواسته اول: مطالبه ۱۰ میلیون تومان بابت اجرای سفته
· خواسته دوم: مطالبه اجاره معوقه ۱۰ ماه (مبلغ دقیق از قرارداد اجاره)
· خواسته سوم: الزام مستاجر به تخلیه (اگر قصد دارید خودتان ساکن شوید یا بفروشید)
· خواسته چهارم: خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سررسید هر قسط اجاره
گام سوم: تمام مدارک زیر را ضمیمه کنید:
· اصل سفته (حتی اگر خط خورده باشد)
· اصل قرارداد اجاره بین مستاجر و مالک قبلی
· صلح نامه پشت قرارداد (که حقوق به شما منتقل شده)
· سند خرید آپارتمان (قرارداد عادی یا رسمی)
· کپی کارت ملی خودتان و مستاجر
۵. پیش‌بینی نتیجه:
· دادگاه صلح نامه شما و مالک قبلی را می‌پذیرد (حتی بدون امضای مستاجر) چون دو شاهد و بنگاه امضا کرده‌اند.
· خط خوردگی سفته به نفع شماست، نه به ضرر شما.
· رای به نفع شما صادر می‌شود و مستاجر هم باید اجاره معوقه را بدهد و هم سفته ۱۰ میلیونی را پرداخت کند (احتمالا دادگاه حکم می‌دهد که اجاره معوقه از محل سفته وصول شود).
۶. یک هشدار مهم:
اگر مستاجر ادعا کند که «من سفته را خط زدم چون قراردادم با مالک قبلی تمام شده بود و مالک قبلی سفته را به شما نداده است»، دادگاه از او می‌پرسد «چرا سفته را خودتان پس نگرفتید؟» و این ادعا معمولا پذیرفته نمی‌شود. مگر اینکه مستاجر اثبات کند اجاره را پرداخته و سفته باید مسترد می‌شد (که در اینجا پرداخت نکرده است).
جمع‌بندی نهایی:
شکایت کنید. شما سه برگ برنده دارید: صلح نامه با دو شاهد + سفته خط خورده (که نشانه فرار مستاجر است) + ۱۰ ماه اجاره پرداخت نشده. در چنین وضعیتی، دادگاه تقریبا به نفع شما رای می‌دهد. فقط حتما از یک وکیل یا دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای تنظیم دادخواست کمک بگیرید.
