معیارهای اعتبار مبایعه نامه چیست؟

سلام
شوهرم فوت شدن آپارتمانی که بدون سند رسمی هست و سند تعاونی داره قراردادش بنام ایشون بود. تمام وراث وکالت تام برای بنام زدن و انتقال بنام خودم و حتی فروش و دریافت وجه اون را بهم دادن اما چون سند رسمی نداره امکان انتقال نداره. حالا من باید صبر کنم شاید چند سال دیگه سندهاش حاضر بشه چون شهرک بدهی داره به شهرداری. از مادر شوهرم(یکی از ورثه) مبایعه نامه گرفتم به این صورت که یک آشنا املاکی در تهران مبایعه نامه برا من تنظیم کرد با مهر بنگاه و پست کرد اصفهان و متن که ایشون یک ششم سهم ارثشون رو به من در قبال مبلغی واگذار کردن با اثر انگشت و مهر ایشون چون سواد امضا ندارن انگشت و مهر زدن و ۴ شاهد که وراث ایشون بودن برادر های شوهرم با امضا و انگشت
آیا این بیع نامه معتبر؟
زمانی که سندش حاضر میشه و ایشون(مادر شوهرم) فوت کنن خود دفتر خانه بیعنامه رو از من قبول می کنه یا باید اثبات بیع و الزام به تنظیم سند بکنم؟
و سوالی که ذهنم رو درگیر کرده اینه که دادگاه ملاک اعتبار این مبایعه نامه رو در چی میدونه؟
آیا انگشت نکاری و امضا نگاری می کنه؟
یا شهود رو احضار می کنه؟
با تشکر