فروشنده آخر برای انتقال سند شش دانگ باید امضا صاحب سند مادر را اخذ نماید؟

با سلام و عرض ادب؛
بنده یک واحد آپارتمان پیش خرید کردم که فروشنده گفت سند شش دانگ دارد و اوقافی نیست، در مبایعنامه شش دانگ مشاع قید شد که ایشان و مشاور املاک گفتن سند مادر چند هزار متری دارد که بیش از ۲۰ سال است که قطعه بندی و ساختمان زیادی احداث شده است و چون ساختمان ما قبلا زمین بوده و ۳ سال است جواز ۵ طبقه گرفتن،هنوز سند تفکیکی نگرفتن.
حال سوال بنده اینه که فروشنده آخر برای انتقال سند رسمی به ما ، باید امضا صاحب اصلی زمین(سند مادر) رو اخذ نماید با توجه به اینکه صاحب سند مادر سالهاست فوت شده آیا ورثه باید کار انتقال سند را انجام دهند؟ در صورت عدم شناسایی ورثه تکلیف انتقال سند چیست؟
دیگر اینکه فروشنده اگر کار انتقال سند را انجام بدهد، سند صادره بصورت شش دانگ میشود یا شش دانگ مشاع؟ چگونه میشود سند شش دانگ گرفت؟ با تشکر از راهنمایی عزیزان وکلا.