با سلام و احترام،
درک می‌کنم که در شرایط حساسی قرار گرفته‌اید. فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، نکات حقوقی مشخصی دارد که در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ داده میشود.
نکته اول: زمان بازگرداندن ودیعه
به طور کلی، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، تعهد موجر (صاحبخانه) برای بازگرداندن ودیعه و تعهد مستاجر برای تخلیه ملک، دو تعهد همزمان هستند که در پایان مدت قرارداد باید انجام شوند. از آنجایی که شما قصد دارید قرارداد را زودتر از موعد فسخ کنید، شرایط کمی متفاوت است و بیشتر به توافق طرفین یا مفاد قرارداد بستگی دارد.
حقوق شما در انتظار برای دریافت ودیعه: صاحبخانه نمی‌تواند به طور نامحدود ودیعه شما را به بهانه اینکه واحد هنوز اجاره نرفته است، نزد خود نگه دارد. مبلغ ودیعه به عنوان امانت یا تضمین برای جبران خسارت‌های احتمالی یا اجاره‌های معوقه نزد موجر است، نه برای پوشش ضرر و زیان ناشی از خالی ماندن ملک.
اگر واحد تا ۳ ماه اجاره نرود: خیر، این موضوع دلیل قانونی برای پس ندادن ودیعه شما نیست. اگر موجر از بازگرداندن ودیعه امتناع کند، شما می‌توانید اقدامات قانونی انجام دهید. بهترین راهکار این است که پس از تخلیه کامل ملک، از طریق شورای حل اختلاف، «تامین دلیل» کرده و تخلیه ملک را به صورت رسمی ثبت کنید. سپس می‌توانید برای استرداد مبلغ ودیعه خود دادخواست حقوقی تنظیم کنید و حتی خسارت تاخیر در پرداخت را نیز مطالبه نمایید.
نکته دوم: پرداخت اجاره‌بها پس از تخلیه
تعهد شما به پرداخت اجاره‌بها تا زمانی ادامه دارد که ملک را به صورت قانونی در تصرف دارید. از لحظه‌ای که کلید را به موجر تحویل می‌دهید و ملک را تخلیه می‌کنید (و این تحویل به صورت رسمی ثبت میشود)، تعهدی برای پرداخت اجاره‌بهای آینده ندارید.
خسارت فسخ قرارداد: در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی وجود دارد که در صورت فسخ یک‌طرفه از سوی مستاجر، او موظف به پرداخت مبلغی به عنوان جریمه یا خسارت میشود. این مبلغ معمولا معادل یک ماه اجاره‌بها است. شما باید قرارداد خود را به دقت بررسی کنید تا ببینید آیا چنین شرطی در آن قید شده است یا خیر.
پرداخت اجاره تا زمان یافتن مستاجر جدید: اگر در قرارداد شما ذکر شده باشد که تا زمان یافتن مستاجر جدید باید اجاره را پرداخت کنید، این شرط معتبر است. اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد و شما ملک را تخلیه و کلید را تحویل داده باشید، موجر نمی‌تواند شما را مجبور به پرداخت اجاره برای ماه‌هایی کند که از ملک استفاده نکرده‌اید. با این حال، ممکن است بتواند خسارت ناشی از فسخ زودهنگام را (که معمولا همان یک ماه اجاره است) از شما مطالبه کند.
به طور خلاصه: اگر واحد یک ماه پس از تخلیه شما اجاره برود، شما تنها در صورتی موظف به پرداخت اجاره آن یک ماه هستید که چنین چیزی به عنوان خسارت در قرارداد شما ذکر شده باشد یا بر سر آن با موجر توافق کرده باشید. موجر نمی‌تواند هم از شما اجاره بگیرد و هم از مستاجر جدید.
راهکارهای پیشنهادی
مراجعه به قرارداد: اولین و مهم‌ترین قدم، مطالعه دقیق قرارداد اجاره‌تان است. ببینید آیا در مورد فسخ زودهنگام و میزان خسارت آن بندی وجود دارد یا خیر.
مذاکره و توافق: بهترین و سریع‌ترین راه، رسیدن به یک توافق کتبی با صاحبخانه است. می‌توانید پیشنهاد دهید که مبلغ یک ماه اجاره را به عنوان خسارت فسخ بپذیرید تا ایشان ودیعه شما را بازگرداند.
اقدام قانونی در صورت عدم توافق:
ابتدا یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای موجر ارسال کرده و آمادگی خود را برای تحویل ملک و درخواست بازپرداخت ودیعه اعلام کنید.
ملک را تخلیه کرده و از طریق شورای حل اختلاف برای «تامین دلیل تحویل کلید» اقدام کنید تا تخلیه شما به صورت رسمی ثبت شود. این کار جلوی ادعاهای بعدی موجر مبنی بر عدم تحویل ملک را می‌گیرد.
در نهایت، اگر موجر همچنان از پرداخت ودیعه خودداری کرد، با ارائه مدارک (قرارداد، تامین دلیل تخلیه و...) به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ ودیعه) مراجعه و دادخواست استرداد ودیعه را ثبت کنید.
