بطلان معامله پیش‌فروش به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله چه حکمی دارد؟

با سلام
بله، اگر رای کیفری قطعی صراحتا مالکیت یا حق فروش فروشنده را نسبت به واحد مورد معامله نفی کرده باشد، استناد به آن در دعوای حقوقی بسیار مؤثر است.
در چنین وضعیتی، عنوان «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» می‌تواند عنوان مناسبی باشد؛ البته باید وضعیت مالکیت عرصه و اعیان و مفاد قرارداد مشارکت دقیقا بررسی شود.
نکته مهم این است که محکومیت کیفری به کلاهبرداری، به‌تنهایی همیشه مساوی با بطلان معامله نیست؛ اما اگر مفاد قطعی رای کیفری نشان دهد فروشنده اساسا اختیار یا حقی برای انتقال آن واحد نداشته، می‌تواند مبنای بسیار قوی برای دعوای حقوقی شما باشد. در صورت اثبات بطلان، حسب مورد استرداد ثمن و غرامات مربوط به کاهش ارزش پول نیز قابل مطالبه است.

سلام
بله عنوان بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع در این وضعیت قابل طرح و رسیدگی است و به نظرم عنوان مناسبی هم هست. رای کیفری قطعی که احراز کرده فروشنده اساسا اختیار فروش طبقه پنجم را نداشته و حتی طبقه پنجم در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده، دلیل بسیار مهمی برای اثبات عدم مالکیت و فقدان اختیار فروشنده محسوب می‌شود. در چنین فرضی معامله نسبت به مال غیر نافذ نیست و در صورت عدم تنفیذ مالک حق، نتیجه بطلان معامله است.

موضوع تخصصی می باشد پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.

باسلام عنوان حقوقی بطلان معامله بلحاظ عدم وجود طبقه پنجم در قرارداد بانضمام خروج از اختیارات فروشنده بنا به تصریح اختیارات فروشنده در قرازدلد تا اجرای سقف چهارم می توانست عنوانش مناسب تر باشد.موفق باشید

آیا طبقه ی پنجم وجود خارجی دارد؟
اگر این طبقه ساخته شده و فروشنده خارج از اختیارات واحدی که حق فروش نداشته را مورد معامله قرار داده شما باید علام بره «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق الغیر بودن»، خواسته ابطال قرارداد پیش فروش» را هم بخواهید. دادگاه بعد از اعلام بطلان و ابطال قرارداد، در صورتی که ثمن و غرامات را هم مورد مطالبه قرار داده باشید، میتواند رای به پرداخت ثمن به نرخ روز هم بدهد

سلام
ظاهرا دادخواست شما صحیح می باشد اما توجه داشته باشید در دعوای کیفری طرف مقابل به رد مال ( اصل ثمن دریافتی از شما ) محکوم شده و اکنون باید دادخواست ۱ - اعلام بطلان معامله ۲ - ابطال مبایعنامه ۳ - همچنین غرامات وارده ناشی از تفاوت ثمن پرداختی در زمان معامله با ثمن به نرخ روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ۴ - به همراه خسارات دادرسی را مطالبه کرد .
حتما از مشورت همکاران در سایت بنیاد وکلا بهمره بگیرید

درود
اگر فروشنده مالک بوده ولی صرفا حق فروش نداشته، عنوان مستحق‌للغیر دقیق نیست معامله در این فرض لزوما فضولی هم نیست. بنابراین باید بر اساس مفاد قرارداد مشارکت، بطلان معامله به علت فقدان اختیار وتخلف از حقوق شریک بررسی شود.

درود
مستحق للغیر درآمدن در مواردی صدق میکند که مبیع متعلق به شخص ثالث باشد که در صورت اثبات، علاوه بر ثمن معامله، میتوانید غرامات هم اخذ نمود ولی با توجه به اظهارات شما، بهترین عنوان برای طرح دعوا علیه فروشنده، ابطال معامله به جهت مستحق للغیر بودن و خواسته ابطال قرارداد پیش فروش ساختمان میباشد .

با تقدیم احترام و با توجه به توضیحات شما صرف تصریح رای کیفری به اینکه فروشنده تا اجرای سقف چهارم حق فروش نداشته و طبقه پنجم نیز در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده است لزوما به معنای مستحق‌للغیر بودن مورد معامله نیست زیرا مستحق‌للغیر زمانی محقق می‌شود که معلوم شود تمام یا بخشی از مبیع متعلق به شخص دیگری بوده است نه اینکه فروشنده صرفا برخلاف قرارداد مشارکت یا بدون اختیار قراردادی اقدام به فروش کرده باشد بنابراین اگر رای کیفری یا دلایل پرونده حقوقی تعلق واحد به مالک یا شریک دیگری را ثابت کند دعوای بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن قابل رسیدگی است و آثار آن از جمله استرداد ثمن و در صورت ناآگاهی خریدار مطالبه غرامت بر اساس مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی قابل بررسی خواهد بود اما اگر فقط فقدان اختیار فروشنده و نبودن طبقه پنجم در قرارداد مشارکت ثابت باشد عنوان دقیق‌تر دعوا معامله فضولی و اعلام عدم نفوذ معامله است زیرا مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله مال غیر بدون ولایت وصایت یا وکالت نافذ نیست مگر اینکه مالک آن را اجازه کند و اگر اساسا واحد مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته باشد با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی بحث بطلان معامله به علت فقدان موضوع مطرح می‌شود رای قطعی کیفری نیز طبق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری هرگاه در ماهیت امر حقوقی مؤثر باشد برای دادگاه حقوقی لازم‌الاتباع است اما این الزام فقط نسبت به امور مؤثر احرازشده در رای کیفری است و تشخیص عنوان و اثر حقوقی معامله همچنان با دادگاه حقوقی خواهد بود بنابراین با اطلاعات فعلی عنوان مستحق‌للغیر فقط در صورت اثبات مالکیت یا حق قطعی شخص ثالث درست است و در غیر این صورت بنظر بنده دعوای اعلام عدم نفوذ معامله فضولی یا حسب مورد بطلان معامله به علت نبودن موضوع معامله عنوان مناسب‌تری خواهد بود. موفق باشید 💐

با توجه به توضیحی که داده‌اید، رای قطعی کیفری می‌تواند دلیل بسیار مهمی برای اثبات بی‌حقی فروشنده نسبت به مورد پیش‌فروش باشد، اما عنوان «بطلان به جهت مستحق‌للغیر درآمدن» همیشه دقیق‌ترین عنوان نیست. اگر از ابتدا فروشنده نسبت به واحد مورد معامله حق فروش نداشته و آن مال اساسا متعلق به دیگری یا خارج از اختیار قانونی او بوده، باید وضعیت حقوقی قرارداد و اینکه معامله فضولی، غیرنافذ یا باطل بوده، دقیقا بر اساس مفاد قرارداد مشارکت و رای کیفری تحلیل شود.

با این اوصاف، عنوان «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله» در صورتی درست است که ثابت شود واحد پیش‌فروش‌شده واقعا متعلق به دیگری بوده یا فروشنده اصولا هیچ حق و سمتی برای انتقال آن نداشته است. در فرض شما، رای قطعی کیفری که صراحتا اعلام کرده فروشنده طبق قرارداد مشارکت تا اجرای سقف چهارم حق فروش نداشته و طبقه پنجم نیز اساسا در قرارداد پیش‌بینی نشده، دلیل بسیار مهمی برای اثبات فقدان حق فروش اوست. در چنین حالتی، دادگاه حقوقی می‌تواند با بررسی قرارداد مشارکت و رای کیفری، بطلان معامله را احراز کند؛ در موارد مستحق‌للغیر درآمدن نیز مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ درباره ضمان درک و غرامات خریدار قابل استناد است.

البته اگر ایراد اصلی این باشد که فروشنده مالک یا ذی‌حق بوده اما در زمان انعقاد قرارداد صرفا حق فروش نداشته است، ممکن است تحلیل «معامله فضولی و غیرنافذ» از «مستحق‌للغیر درآمدن» دقیق‌تر باشد؛ بنابراین صرف عبارت رای کیفری کافی نیست و باید دید حق فروش واحد اصولا متعلق به شریک دیگر بوده یا فقط فروشنده با نقض محدودیت قراردادی اقدام به فروش کرده است. پس به نظر من عنوان فعلی لزوما اشتباه نیست، اما عنوان نهایی کاملا وابسته به مفاد دقیق قرارداد مشارکت و وضعیت مالکیت طبقه پنجم است.

باسلام
در فرض شما، عنوان بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع قابل دفاع است، اما برای تشخیص اینکه دقیقا همین عنوان بهترین خواسته است، باید متن قرارداد مشارکت، قرارداد پیش‌فروش و قسمت مربوط به طبقه پنجم از رای کیفری کنار هم بررسی شود.

بله، عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» در فرض شما می‌تواند صحیح باشد؛ به‌خصوص اگر دادگاه احراز کند فروشنده مالک یا ماذون به فروش واحد نبوده است. مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی نیز آثار مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، از جمله استرداد ثمن و در شرایطی غرامت، را پیش‌بینی کرده‌اند.

اما با توجه به رای قطعی کیفری که صراحتا عدم اختیار فروشنده و حتی پیش‌بینی‌نشدن طبقه پنجم را احراز کرده، بهتر است در دعوای حقوقی علاوه بر بطلان، حسب وضعیت سند و مالکیت، خواسته‌های مرتبط مانند استرداد ثمن و غرامات ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن نیز به‌درستی مطرح شود.

نکته مهم این است که رای کیفری قطعی از حیث امور مؤثر در دعوای حقوقی اهمیت زیادی دارد، ولی تشخیص دقیق عنوان خواسته به متن قرارداد مشارکت، قرارداد پیش‌فروش و منطوق رای کیفری بستگی دارد.

سلام پیرو سوال شما، عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» اصولا قابل طرح و صحیح است؛ به‌ویژه با توجه به رای قطعی کیفری که صراحتا حق فروشنده برای فروش واحد موردنظر را نفی کرده است. رای قطعی کیفری، در صورتی که در ماهیت امر حقوقی مؤثر باشد، برای دادگاه حقوقی لازم‌الاتباع است و دادگاه نباید برخلاف مفاد آن درباره همان موضوع تصمیم بگیرد. البته از نظر فنی، می‌توان خواسته را «اعلام بطلان معامله به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع و مطالبه ثمن و غرامات» تنظیم کرد؛ مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ نیز ضمان فروشنده و غرامات خریدار جاهل را تایید می‌کنند.

به نظر می‌رسد معامله فضولی رخ داده است نه اینکه ملک مستحق للغیر است

عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق للغیر» با توجه به رای کیفری مبنی بر عدم مالکیت فروشنده، صحیح و قابل رسیدگی است. همچنین میتوانید با عنوان «فسخ به دلیل غبن» نیز اقدام کنید، اما بطلان منطبقتر با واقعیت است. دادگاه حقوقی با استناد به رای کیفری، به بطلان معامله رای خواهد داد. ارائه رای کیفری به دادگاه حقوقی برای اثبات ادعا ضروری است.

عنوان «مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله» می‌تواند درست باشد، ولی چون رای کیفری قطعی شده بهتر است به آن استناد کنید و اگر معامله به دلیل عدم مالکیت فروشنده باطل یا قابل فسخ است، عنوان «بطلان معامله به دلیل عدم مالکیت فروشنده» یا «فسخ به دلیل تخلف از قرارداد مشارکت» هم قابل طرح است؛ برای انتخاب دقیق‌ترین عنوان با وکیل مشورت کنید.