برای تفکیک سند و تغییر کاربری زمین چکار باید کرد؟

باسلام ما ملکی داریم حاشیه شهر بوده که محدوده شهرداریه زمین ۳۰۰۰۰ سی هزار متره که درش تاسیسات و انبارهای نفتی فعاله بدون هیچ مجوزی حالا بر زمین رو میخواهیم پمب بنزینش کنیم هم تفکیک سند هم تغییر کاربری میخوایم که شهرداری هم میگه بابت ساخت و سازتون ۲ میلیارد جریمه دارید فعلا تا بعد به اونم میرسیم سندهم بدون کاربریه یا کشاورزی البته اونجاها همش صنعتی و باغ شده
ایا بعد از شهرداری برای تفکیک سند باید اداره ثبت هم بروم و هزینه زیاده یا کم ؟