اگر من یه برگه بدون ثبت محضری ازش بگیرم و سه شاهد هم تایید کنند، آیا بعدا به مشکل نخواهم خورد؟

سلام
بنده قصد خرید یک زمین را دارم، صاحب زمین خانم مسنی است که سند زمینی که داره به من می فروشه بنام شوهرش بوده که ۲۰ سال پیش فوت کرده و میگه وصیت نامه داره که زمین به اون ارث رسیده!
دارای ۶ فرزند هم هست.
اگر من یه برگه بدون ثبت محضری ازش بگیرم و تایید همه وراث رو مبنی بر خرید زمین بگیرم و سه شاهد هم تایید کنند، آیا بعدا به مشکل نخواهم خورد؟