سلام
با توجه به اطلاعات ارائه شده و قوانین مربوط به تقسیم ترکه و املاک مشاع در ایران، پاسخ سوالات شما به شرح زیر است:
۱. تکلیف املاک و ادامه روند مزایده
در شرایطی که ملک مشاع موروثی پس از دو نوبت مزایده به فروش نمی‌رسد، تکلیف ملک، تکرار مزایده تا زمان فروش قطعی است. هدف اصلی از درخواست تقسیم ترکه، پایان دادن به حالت اشاعه و رساندن هر یک از وراث به سهم خود است. تا زمانی که این هدف محقق نشده، فرآیند فروش ادامه می‌یابد.
دادگاه می‌تواند برای پیشبرد فرآیند، اقدامات زیر را انجام دهد:
تجدید مزایده: خواهان یا هر یک از وراث ذی‌نفع می‌تواند درخواست تکرار مزایده را به دادگاه ارائه دهد.
تجدید کارشناسی: در صورتی که قیمت پایه بالا تشخیص داده شود و مانعی برای فروش باشد، می‌توان از دادگاه درخواست کرد تا با ارجاع مجدد به کارشناس رسمی دادگستری، قیمت پایه جدید و پایین‌تری برای ملک تعیین شود تا جذابیت بیشتری برای خریداران ایجاد کند.
۲. عدم اعمال ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی
ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی در پرونده‌های تقسیم ترکه کاربرد ندارد. این ماده مختص دعاوی مالی است که در آن یک "محکوم‌له" (طلبکار) و یک "محکوم‌علیه" (بدهکار) مشخص وجود دارد. در این دعاوی، اگر مال پس از دو مزایده فروش نرود و خود طلبکار نیز آن را در ازای طلبش قبول نکند، مال به بدهکار بازگردانده میشود.
اما در دعوای تقسیم ترکه، ماهیت موضوع متفاوت است:
هدف، پایان دادن به اشاعه است: هدف اصلی، فروش مال و تقسیم پول آن میان تمام شرکا (وراث) است، نه وصول طلب.
عدم وجود طلبکار و بدهکار: در این نوع پرونده، تمام وراث در یک سمت قرار دارند و همگی خواهان تقسیم مال هستند؛ بنابراین، تقسیم‌بندی به عنوان محکوم‌له و محکوم‌علیه صحیح نیست.
در نتیجه، بازگرداندن املاک به وراث متصرف، با فلسفه اصلی حکم تقسیم ترکه در تضاد است و دادگاه باید مزایده را تا زمان فروش قطعی ادامه دهد.
۳. وضعیت تصرفات وراث و تضییع حقوق دیگران
از آنجایی که املاک به وراث متصرف بازگردانده نمی‌شود، آن‌ها مجاز به ادامه کشت و کار به صورت غاصبانه نخواهند بود. تصرف آن‌ها بدون رضایت سایر وراث، غیرقانونی محسوب میشود. در این حالت، سایر وراث حقوق زیر را دارند:
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف: وراثی که از ملک استفاده نکرده‌اند، می‌توانند دادخواست مطالبه "اجرت‌المثل ایام تصرف" را علیه وراث متصرف مطرح کنند. دادگاه با ارجاع به کارشناس، مبلغی را به عنوان اجاره‌بهای مدت تصرف غیرقانونی تعیین می‌کند که وراث متصرف موظف به پرداخت آن به سایرین هستند.
دادخواست خلع ید: سایر وراث می‌توانند برای جلوگیری از ادامه تصرف، دادخواست خلع ید را به دادگاه ارائه دهند تا وراث متصرف را ملزم به تخلیه ملک کنند.
این اقدامات تضمین می‌کند که حق سایر وراث در این مدت تضییع نشود.
۴. راهکارهای قانونی برای حفظ حقوق سایر وراث
با توجه به عدم توانایی مالی برای خرید ملک در مزایده، چندین راهکار قانونی برای حفظ حقوق وراث دیگر وجود دارد:
پیگیری برای فروش قطعی: مهم‌ترین راهکار، اصرار بر ادامه روند قانونی مزایده تا فروش ملک است. قانون از این حق حمایت می‌کند و تضمین می‌دهد که در نهایت سهم هر وارث به صورت نقدی به او پرداخت شود.
درخواست کاهش قیمت پایه: همانطور که ذکر شد، وراث می‌توانند از دادگاه تقاضا کنند که ملک مجددا توسط کارشناس قیمت‌گذاری شود. اگر قیمت اولیه بالا بوده، تعیین قیمت جدید و منطقی‌تر می‌تواند به جذب خریدار و تسریع فروش کمک کند.
شرکت در مزایده: هر یک از وراث حق دارد مانند سایر شرکت‌کنندگان در مزایده شرکت کند و در صورت برنده شدن، تنها مابه‌التفاوت سهم خود و قیمت کل ملک را بپردازد.
حق شفعه (در شرایط خاص): اگرچه در مزایده کل ملک موضوعیت کمتری دارد، اما قانون "حق شفعه" به شریک ملک مشاع این اولویت را می‌دهد که اگر شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، با همان قیمت آن را برای خود خریداری کند. این حق، ابزاری برای جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت است.
مطالبه خسارت و اجرت‌المثل: همانطور که در پاسخ قبلی اشاره شد، پیگیری حقوقی برای دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف از وراث متصرف، یک راهکار موثر برای جبران بخشی از زیان‌های وارده در این مدت است.
