سلام
کاملا درک می‌کنم که گم شدن اجاره‌نامه در میانه یک دعوای تخلیه و مطالبه اجور چقدر استرس‌زا است. خبر خوب این است که معمولا راه‌حل‌هایی در سیستم شورا/دادگاه برای همین مواقع پیش‌بینی شده و بدون «اصل» اجاره‌نامه هم میتوانید دعوا را پیش ببرید، به‌شرطی‌که از نسخه جایگزین یا مدارک دیگر استفاده شود. اجازه بدهید مرحله‌به‌مرحله پیش برویم:
۱) وضعیت فعلی پرونده
• در شورای حل اختلاف برای تخلیه شکایت کرده‌اید.
• قاضی (عضو شورا) سه ماه به مستاجر مهلت داده و گفته فعلا پرونده «خاتمه یافته» تلقی می‌شود؛ در واقع مختومه مشروط است: اگر بعد از سه ماه تخلیه نکرد، دوباره طرح دعوا یا ادامه همان پرونده.
• داخل پرونده، یک کپی برابر اصل از اجاره‌نامه دارید (طبق گفتۀ شما).
۲) آیا بعدا دوباره «اصل اجاره‌نامه» می‌خواهند؟
• در‌حال‌حاضر در پرونده یک «کپی برابر اصل» دارید؛ این کپی طبق ق.آ.د.م و آیین‌نامه ثبت، از نظر دادگاه دلیل محسوب می‌شود، مادامی که اصالت آن محل تردید نباشد. بنابراین در مرحله بعدی (ادامه دعوا، صدور دستور تخلیه و اجرا) عموما همان نسخه موجود کفایت میکند.
• اگر طرف مقابل به «اصالت» سند ایراد بگیرد، دادگاه می‌تواند بخواهد اصل را ارائه کنید یا «المثنی رسمی» بیاورید. پس بهتر است از الان یک بدل رسمی تهیه کنید تا خیالتان راحت باشد.
۳) راههای عملی تهیه «بدل رسمی / المثنی» وقتی اصل گم شده است
الف) درخواست از شورای حل اختلاف:
– به دفتر شورا مراجعه کنید و کتبی تقاضا بدهید یک تصویر تصدیق‌شده (گواهی برابر اصل) از اجاره‌نامه موجود در پرونده بدهند. معمولا با پرداخت هزینه فتوکپی و الصاق تمبر انجام می‌شود.
ب) دفتر اسناد رسمی:
– چون قرارداد دستی است و در دفترخانه تنظیم نشده، دفترخانه نمی‌تواند المثنی صادر کند؛ اما می‌تواند «تصویر برابر اصل با ملاحظه اصل در پرونده شورا» صادر کند (دفاتر منتخب قوه قضائیه این سرویس را ارائه می‌دهند).
ج) گواهی کارشناس رسمی:
– اگر عکس اجاره‌نامه را دارید، میتوانید نزد کارشناس رسمی خط و امضاء بروید تا پس از تطبیق عکس با امضای طرفین، گزارشی بدهد که به‌عنوان قرینه اصالت استفاده می‌شود. این حالت در مراجع قضایی برای جبران مفقودی سند خصوصی پذیرفته شده است.
۴) هم تخلیه می‌خواهید هم اجور معوقه
• دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه می‌تواند در یک دادخواست جمع شود یا جداگانه. اگر مبلغ اجاره‌های پرداخت‌نشده زیر سقف صلاحیت شورای حل اختلاف (۲۰ میلیون تومان فعلی) باشد، همان شورا مرجع رسیدگی است؛ بالاتر از آن باید دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
• برای اجور، علاوه بر قرارداد، فیش‌های واریز نشده، اقرار کتبی مستاجر، پیامک یا هر سند دیگری که نشان دهد پرداختی انجام نشده جمع‌آوری کنید.
• میتوانید تقاضای «صدور اجرائیه تخلیه» + «محاسبه اجاره‌بهای روز (اجرت‌المثل ایام تصرف)» بکنید تا بعد از پایان سه ماه، بلافاصله دایره اجرا وارد عمل شود.
۵) پیشنهاد گام‌به‌گام عملی بعد از اتمام مهلت سه ماه
۱. پنج تا ده روز پیش از سررسید سه ماه، حضوری یا کتبی به مستاجر اعلام کنید که مهلت رو به اتمام است (برای حسن نیت و مستندسازی).
۲. روز بعد از پایان مهلت، به شورا مراجعه و درخواست «ادامه رسیدگی و صدور دستور تخلیه» کنید. شماره همان پرونده کافی است.
۳. اگر شورا اصل سند خواست:
– گواهی برابر اصل پرونده را تحویل بدهید.
– در صورت لزوم، درخواست کنید قاضی دستور بدهد «نماینده شورا» یا «مامور اجرا» اصل موجود در پرونده را برای جلسه رسیدگی بیاورد.
۴. پس از صدور حکم یا دستور تخلیه و قطعیت / قطعی‌القضا شدن، به اجرای احکام دادگستری یا واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه و وصول اجور کنید.
۵. برای اجاره‌های معوقه همزمان با دستور تخلیه، دادگاه می‌تواند در همان اجرائیه مبلغ را قید کند؛ اگر تفکیک شد، اجراییه مستقل بگیرید.
۶) چند نکته ریز ولی مهم
• نسخه دیجیتال (عکس) اگر کیفیت خوب و تمام صفحات باشد، در مراحل اولیه کمک میکند اما خودش «دلیل کامل» نیست؛ باید یا به گواهی دفترخانه یا شورا برسد تا رسمیت پیدا کند.
• چنان‌چه قرارداد شما «مدت» داشته و مدت به پایان رسیده باشد، طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ میتوانید دستور تخلیه فوری بگیرید (معمولا ظرف چند روز)؛ شورا در این مورد حق دادن مهلت بیش از یک ماه ندارد، مگر خودتان توافق کنید. اگر سه ماه را شورا به استناد توافق شفاهی طرفین داده باشد، مانعی ندارد؛ ولی اگر شما مخالف بودید، می‌توانستید اعتراض کنید.
• اگر مستاجر اجاره را نمی‌پردازد، تحت شرایطی میتوانید علاوه بر اجرت‌المثل ایام تصرف، مطالبه خسارت تاخیر تادیه هم بکنید (به نرخ شاخص بانک مرکزی).
• در جلسات بعدی برای محکم‌کاری، دو شاهد را هم ببرید که امضای اجاره‌نامه را دیده‌اند یا در تنظیم قرارداد حضور داشته‌اند. شهادت در کنار تصویر سند، نقص اصل را جبران میکند.
پیشنهاد نهایی
همین امروز با شورا تماس بگیرید یا حضوری بروید و:
الف) درخواست تصویر مصدق اجاره‌نامه از پرونده بدهید (حفظ در آرشیو شخصی).
ب) اگر طی سه ماه احتمال می‌دهید همچنان مشکل داشته باشید، یک دادخواست مطالبه اجور هم ثبت کنید تا وقت رسیدگی شما نسوزد.
ج) برای قراردادی‌های آینده، حتما از نسخه دفترخانه‌ای یا حداقل قرارداد چاپی بنگاه همراه با کد رهگیری استفاده کنید؛ هم صدور دستور تخلیه تسهیل می‌شود هم مفقودی دردسرساز نخواهد شد.
اگر سؤالات ریزتری مثل نحوه تنظیم فرم دادخواست، محاسبه هزینه دادرسی یا مدارک تکمیلی داشتید در خدمتم. موفق باشید 🌹
