سلام و عرض ادب
به زعم اینجانب:
۱) اگر سازنده به تشخیص عرف و عقلا، تعذر مطلق و دائمی قهری از اجرای پروژه پیدا کرده باشد؛ موضوع قرارداد ساخت با وی، سالبه به انتفاع موضوع است و قرارداد بدلیل تعذر دائمی در انجام آن، خودبخود منفسخ است و لذا نیازی به فسخ یکطرفه سازنده یا اقاله توسط طرفین ندارد و دراینصورت صرفا باید هزینه های ساخت انجام شده به سازنده مسترد گردد و وجه التزام قراردادی نیز قابل مطالبه نیست مگر اینکه برای سازنده در متن قرارداد شرط مسئولیت شده باشد.
۲) اگر تعذر سازنده، مطلق و دائمی نباشد؛ با توجه به اینکه کلیه خیارات قانونی سلب و ساقط شده لذا فسخ یکطرفه قرارداد توسط سازنده نیز مسموع و موثر در قرارداد نیست مگر اینکه سازنده و مالک با توافق دوطرفه، قرارداد را اقاله نمایند که درصورت اقاله، کلیه تعهدات جانبی قرارداد نظیر وجه التزام نیز اقاله شده و منتفی است لذا درصورتیکه مالک، خواهان دریافت وجه التزام قراردادی درخصوص عدم ایفای تعهدات و ناقص ماندن پروژه است، اگر زمان معهود در قرارداد برای تکمیل پروژه فرا رسیده اما سازنده پروژه را تکمیل نکرده و ناقص رها کرده باشد، میتواند با تامین دلیل میزان پیشرفت مراحل ساخت، وفق ارسال اظهارنامه، وجه التزام قراردادی درخصوص عدم تکمیل و ناقص ماندن پروژه را مطالبه کند و حسب تشخیص خود، امر تکمیل پروژه را به سازنده ثالث بسپارد اما مجدد تاکید میگردد که توجه به دو نکته حائز اهمیت است:
اول اینکه با توجه به اسقاط کلیه خیارات قانونی و عدم لحاظ شرط خیار در قرارداد، سازنده خیار شرط نداشته و لذا فسخ یکطرفه توسط سازنده موثر نیست پس اگرچه سازنده ملزم به پرداخت وجه التزام خواهد شد و پروژه توسط ثالث تکمیل میشود لکن وفق قرارداد منعقده، کلیه سهم سازنده از عرصه و اعیان پروژه پس از تکمیل ساخت، باقیست و فقط میبایست هر جزیی از هزینه های ساخت را که بطور قراردادی بر عهده سازنده بوده است،پرداخت کرده و همینطور، دستمزد سازنده ثالث را نیز به وی پرداخت کند و مالک نمیتواند برای توافق با سازنده بعدی، سهم قراردادی سازنده اول از عرصه و اعیان پروژه را با سازنده دوم توافق و تعهد کند و لذا اگر مالک، خواهان عدم اعطای سهم قراردادی سازنده از عرصه و اعیان است باید از وجه التزام قراردادی چشم پوشی نموده و با توجه به اقرار سازنده به ناتوانی در ساخت، قرارداد را بصورت توافقی با وی اقاله کرده و سپس قرارداد متناظری با سازنده ثالث تنظیم نماید.
دوم اینکه مطالبه وجه التزام قراردادی عدم انجام تعهدات و عدم تکمیل پروژه، فقط پس از انقضای مدت معهود قراردادی ممکن است و اگر قبل از اینکه تاریخ پایان و تکمیل پروژه وفق قرارداد فرا برسد، سازنده اعلام ناتوانی کرده باشد، وجه التزام مربوطه قابل مطالبه نیست مگر در متن قرارداد برای سازنده شرط مسئولیت شده باشد فلذا بررسی متن قرارداد توسط وکیل مشاور شما ضروری بنظر میرسد.
