سلام و عرض ادب
در فرض سوال به زعم اینجانب؛
۱) خسارت ۷۰ هزارتومانی روزانه؛ وجه التزام هرروز تاخیر از عدم حضور سر موعد با وجود آمادگی و اعلام حضور طرف مقابل در دفترخانه است.
۲) خسارت ۲۰ میلیون تومانی؛ وجه التزام انصراف هریک از طرفین از معامله است در فرضی که فرضا بایع حاضر به تنظیم سند نشود و یا خریدار برای پرداخت تتمه ثمن جهت انتقال سند هرگز اقدام نکرده و اقدامات هریک النهایه منجر به فسخ معامله گردد.
فلذا نیاز به مطالعه متن قرارداد است چرا که جمع بین دو وجه التزام مزبور در فرض صحت نظر اینجانب درخصوص ماهیت متفاوت آنها از هم، وجود ندارد یعنی شما نمیتوانید هردو وجه التزام تاخیر در انجام تعهد و وجه التزام عدم انجام تعهد به طور کلی و انصراف از معامله را بطور همزمان مطالبه نمایید.
۳) از طرفی درصورتی که وجه التزام ۲۰ میلیون تومانی، ضمانت استنکاف از انتقال و تنظیم سند و در واقع؛ مابه ازای انصراف و فسخ قرارداد باشد؛ مبلغ آن مقطوع است و همان باید پرداخت شود مگر اینکه استنکاف خریدار با مطالعه وضعیت پرونده اعم از عدم تصرف در ملک و عدم استفاده از حقوق و اختیارات مالکانه و غیره، ظهور در فسخ عملی از طرف ایشان داشته باشد و شما نیز مبلغ وجه التزام را به موجب ارسال اظهارنامه رسمی از ایشان مطالبه کرده باشید و ایشان پرداخت نکرده باشند که دراینصورت از مبدا ارسال اظهارنامه، خسارت تاخیر تادیه منظور میشود.
۴) از طرف دیگر، مبلغ ۷۰ هزارتومانی بابت وجه التزام تاخیر در ایفای تعهدات نیز، به همان مبلغ ۷۰ هزار تومان به ازای تمام مدت ۶ سال مزبور محاسبه میشود و به نرخ روز، تعدیل نمیشود (چرا که نرخ قراردادی معهود بین طرفین است) و همچنین به عدم پرداخت آن و تاخیر در پرداخت روزانه آن، خسارت تاخیر تادیه تعلق نمیگیرد چرا که وجه التزام ۷۰ تومانی، خودش ماهیتا برای جبران خسارت شماست و اخذ خسارت بر خسارت ربوی بوده و امکان قانونی ندارد.
۵) درخصوص پرداخت تتمه ثمن؛ میتواند از روز مطالبه رسمی شما به مبلغ باقیمانده از ثمن، خسارت تاخیر تادیه تعلق بگیرد لکن در این پروند به زعم رویه شعب و قضات مختلف دو فرضیه برای تشخیص تاریخ مطالبه و مبدا محاسبه خسارت موجود است:
الف) ممکن است قاضی گواهی رسمی عدم حضور که توسط سردفتر تنظیم شده را به عنوان یک سندرسمی، همچنان که به معنای آمادگی فروشنده برای تنظیم سند محسوب میشود؛ بطور ضمنی مطالبه ای هم بر تادیه تتمه ثمن محسوب نموده و لذا از همان تاریخ، به تتمه ثمن، خسارت تاخیر تادیه را متعلق بداند که این فرض بعید است چرا که همان خسارت ۷۰ هزار تومانی روزانه، خودش ماهیتا نوعی خسارت تاخیر قراردادی برای عدم حضور در دفترخانه برای پرداخت تتمه ثمن است و اخذ خسارت بر خسارت، امری ربوی است.
ب) قاضی تاریخ تقدیم دادخواست برای مطالبه تتمه ثمن را تاریخ مطالبه رسمی بایع محسوب کرده و لذا از آن تاریخ لغایت صدور و اجرای کامل حکم، خسارت تاخیر تادیه برای باقیمانده ثمن تعیین کند.
۴) در خصوص فسخ، بنظر در فرض سؤال امکان اعمال ندارد لکن پیشنهاد میشود از مشاوره با وکیل استفاده کنید چون مشخص نکرده اید که علت استنکاف خریدار از مراجعه و طلب تنظیم سند رسمی در طول ۶ سال چیست و آیا کدامیک فی الحال در ملک متصرفید؟ و از طرفی نیاز به بررسی دقیق متن مبایعه نامه و تعیین دقیق ماهیت وجوه التزام مندرج در آن برای اطهارنظر دقیقتر وجود دارد.
