سلام دوست عزیز. درک می‌کنم که این وضعیت چقدر می‌تواند استرس‌زا و ناخوشایند باشد. بابت مشکل پیش آمده برای خانه‌تان متاسفم.
خوشبختانه قانون در این مورد کاملا شفاف است و حق با شماست. **هزینه تعمیر بندکشی کف حمام که باعث نم زدن دیوارها شده، به طور کلی بر عهده صاحب‌خانه (موجر) است.** ادعای ایشان مبنی بر سهل‌انگاری شما معمولا در این گونه موارد (که مشکل به قدمت بنا و استهلاک مربوط است) از نظر قانونی پذیرفته نیست.
در ادامه، مستندات قانونی و توضیحات کاملی را برای آشنایی شما با حقوقتان و نحوه برخورد با این موضوع ارائه می‌دهم.
### **تکلیف قانونی چه کسی است؟**
بر اساس قوانین کشور، تعمیرات به دو دسته **اساسی** و **جزئی** تقسیم می‌شوند و مسئولیت هر کدام به طور شفاف مشخص شده است:
* **تعمیرات اساسی و کلی:** این تعمیرات به عهده **مالک (موجر)** است.
* **تعمیرات جزئی و مصرفی:** این تعمیرات به عهده **مستاجر** است.
مشکل شما دقیقا در دسته تعمیرات اساسی قرار می‌گیرد. در جدول زیر می‌توانید تفاوت‌ها را به وضوح ببینید:
| نوع تعمیر | مسئول پرداخت هزینه | مثال‌ها |
| :--- | :--- | :--- |
| **اساسی و کلی** | **مالک (موجر)** | تعمیرات مربوط به لوله‌کشی آب و فاضلاب، ایزوگام پشت بام، بندکشی کف حمام و سرویس بهداشتی، تعمیرات اساسی تاسیسات (پکیج، موتورخانه)، سیم‌کشی برق ساختمان، تعمیر دیوارها و سقف. |
| **جزئی و مصرفی** | **مستاجر** | تعویض لامپ‌های سوخته، تعمیر و تعویض واشر شیرآلات، رفع گرفتگی جزئی لوله‌های فاضلاب ناشی از استفاده روزمره، تعویض پوشال کولر، سرویس‌های دوره‌ای ساده. |
### **مستندات قانونی**
برای اینکه بتوانید با اطمینان بیشتری با مالک صحبت کنید، به این مواد قانونی استناد کنید:
۱. **ماده ۴۸۶ قانون مدنی :** این ماده قانونی صراحتا می‌گوید: **"تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است..."** . وقتی بندکشی کف حمام از بین رفته و به دیوارها آسیب زده، یعنی شما نمی‌توانید به راحتی از حمام و هال و اتاق خود استفاده کنید. بنابراین، رفع این مشکل برای امکان انتفاع شما "لازم" است و هزینه آن با مالک است.
۲. **ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۶۲) و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) :** این قوانین به وضوح بیان می‌کنند که **"تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن باشد، به عهده موجر است."** بندکاشی کف حمام که برای جلوگیری از نفوذ آب به اسکلت ساختمان ضروری است، بدون شک یک تعمیر اساسی محسوب میشود.
### **چرا ادعای "سهل‌انگاری" مالک معمولا پذیرفته نیست؟**
* **قدمت بنا:** خانه ۱۵ سال قدمت دارد. از بین رفتن بندکشی در یک بازه زمانی ۱۵ ساله یک پدیده کاملا طبیعی ناشی از **استهلاک و فرسودگی** است، نه سهل‌انگاری شما .
* **اصل برائت مستاجر:** در قانون، مستاجر "امین" محسوب میشود. یعنی اگر خسارتی به ملک وارد شود، فرض بر این است که مقصر نیست و مسئولیتی ندارد، مگر اینکه مالک بتواند در مرجع قانونی **ثابت کند** که آن خسارت در اثر **کوتاهی، تعدی یا تفریط** شما (مثلا استفاده نادرست، بی‌احتیاطی) به وجود آمده است . صرف ادعای "سهل‌انگاری" بدون دلیل کافی نیست.
* **نم دیوارها نتیجه است:** نم زدن دیوارهای هال و اتاق، یک **پیامد و خسارت ناشی از عیب اصلی** (از بین رفتن بندکشی) است. وقتی تعمیر عیب اصلی (که با مالک است) انجام شود، این نم‌ها خشک می‌شوند و بعدا می‌توان برای ترمیم آن‌ها تصمیم گرفت. اما در قدم اول، ریشه مشکل باید توسط مالک برطرف شود.
### **چه اقداماتی باید انجام دهید؟**
برای حل این مشکل به صورت دوستانه و قانونی، پیشنهاد می‌کنم مراحل زیر را طی کنید:
۱. **مذاکره مستدل و دوستانه:** ابتدا با آرامش و احترام با مالک صحبت کنید و برای او توضیح دهید که بر اساس مواد قانونی اشاره شده، تعمیرات اساسی مانند بندکشی حمام و رفع نم ناشی از آن، وظیفه ایشان است. می‌توانید این صفحه را نیز برای ایشان بفرستید.
۲. **ارسال اظهارنامه یا درخواست کتبی:** اگر مذاکره دوستانه جواب نداد، یک درخواست کتبی (ترجیحا با پست سفارشی) به مالک ارسال کنید و در آن با ذکر مشکل و استناد به قانون، از ایشان بخواهید در اسرع وقت نسبت به تعمیرات اساسی اقدام کند. داشتن برگه پستی، مدرک خوبی برای اثبات پیگیری شماست.
۳. **مراجعه به مراجع قانونی:** اگر مالک همچنان از انجام تعمیرات خودداری کرد، می‌توانید به **شورای حل اختلاف** یا **دادگاه عمومی** محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواستی با عنوان **"الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی"** ارائه دهید. مطمئن باشید رای به نفع شما صادر خواهد شد. حتی اگر لازم شد خودتان تعمیر را انجام دهید، می‌توانید با حکم دادگاه، هزینه آن را تا سقف معینی (معمولا معادل ۶ ماه اجاره بها) از اجاره‌بها کم کنید .
**نتیجه‌گیری:** شما در این ماجرا حق قانونی دارید و خیالتان راحت باشد. هزینه تعمیر بندکشی و رفع نم ناشی از آن بر عهده صاحب‌خانه است. فقط سعی کنید موضوع را با آرامش و با استناد به قانون پیش ببرید تا ان‌شاءالله به نتیجه برسید.
امیدوارم مشکلتان هر چه زودتر حل شود. اگر سوال دیگری داشتید، در خدمتم.
