سلام وقتت بخیر
با شناسایی واحد ناشی از مشارکت در ساخت، میتوانید هم درخواست توقیف و مزایده آن را بدهید و هم تا قبل از احراز «تکافوی» این مال، تقاضای حفظ دستور جلب را مطرح کنید؛ اما اگر بعد از کارشناسی ثابت شود همین ملک تمام محکوم‌به را پوشش می‌دهد، طبق قانون دیگر امکان استمرار جلب برای همان بدهی وجود ندارد.
مبنای قانونی جلب و توقیف همزمان
طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، حبس و جلب محکوم‌علیه فقط وقتی مجاز است که استیفای محکوم‌به از طرق قانونی مانند توقیف اموال ممکن نباشد.
ماده ۴ همان قانون می‌گوید هرگاه مالی از محکوم‌علیه معرفی یا کشف شود که به‌نظر کارشناس تکافوی کل محکوم‌به و هزینه‌های اجرا را بکند، محکوم‌علیه حبس نمیشود و اگر در حبس باشد آزاد میگردد و مال توقیف و از آن محل طلب وصول میشود.
نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تصریح دارد که اگر مال توقیف‌شده کل بدهی را پوشش ندهد، امکان هم‌زمانی توقیف مال و اعمال حق جلب برای باقیمانده دین وجود دارد.
در رویه عملی نیز گفته میشود بعد از توقیف مالی که قابل فروش نبوده یا تکافوی محکوم‌به را نکرده است، می‌توان دوباره سراغ جلب محکوم‌علیه رفت.
نکته مهم: تکافوی مال واحد
پیش از کارشناسی، هیچ مرجعی به‌طور قطعی نمی‌داند که ارزش واحد مشارکتی محکوم‌علیه کل مبلغ ۷ میلیارد تومان و هزینه‌های اجرایی را پوشش می‌دهد یا نه، پس تا این مرحله، استدلال برای حفظ جلب قابل طرح است.
اگر کارشناس رسمی قیمت‌گذاری کند و ارزش واحد را بیش از یا معادل محکوم‌به و هزینه‌ها اعلام نماید، از نظر ماده ۴ قانون، ادامه جلب برای همان دین دیگر وجاهت قانونی ندارد و قاضی اجرای احکام مکلف به رفع اثر از جلب است.
در مقابل، اگر کارشناسی نشان دهد ارزش سهم محکوم‌علیه در واحد کمتر از ۷ میلیارد است، میتوانید درخواست کنید توقیف و مزایده نسبت به همین سهم انجام شود و جلب برای باقیمانده محکوم‌به باقی بماند.
برخی مقالات حقوقی نیز تاکید می‌کنند در مواردی که مال توقیف‌شده قابل فروش نبوده یا مزایده بی‌نتیجه مانده است، امکان رجوع دوباره به جلب وجود دارد چون استیفای واقعی دین عملی نشده است.
توقیف واحد مشارکت در ساخت
بر اساس ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، مرجع اجراکننده رای مکلف است به تقاضای محکوم‌له، به هر نحو ممکن نسبت به شناسایی و توقیف اموال محکوم‌علیه اقدام کند.
مواد قانون اجرای احکام مدنی هم اجازه می‌دهد اموال غیرمنقول محکوم‌علیه، حتی اگر هنوز سند تفکیکی نخورده ولی او در آن تصرف مالکانه دارد یا به حکم قطعی مالک شناخته شده باشد، به نفع طلبکار توقیف شود.
در ملک‌های مشارکت در ساخت، معمولا «سهم‌الشرکه واحد» یا «حقوق ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت» به‌عنوان یک حق مالی قابل توقیف شناخته میشود و می‌توان همین حق را موضوع مزایده قرار داد.
بعد از توقیف، اجرای احکام باید ملک یا حقوق ناشی از قرارداد را ارزیابی، زمان مزایده را تعیین، آگهی منتشر و سپس مزایده را برگزار کند تا از محل فروش، محکوم‌به پرداخت شود.
پیشنهاد عملی قدم‌به‌قدم
۱. درخواست کتبی توقیف واحد
یک لایحه یا درخواست به اجرای احکام مدنی همان شعبه بدهید و ضمیمه کنید: رای قطعی، اجرائیه، قرارداد مشارکت در ساخت، هر پایان‌کار یا صورت‌جلسه تفکیکی و مدارکی که نشان دهد واحد به نام محکوم‌علیه یا در تصرف مالکانه اوست.
در متن، صریحا استناد کنید به ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی و ماده ۱۰۱ و مواد ۱۲۶ به بعد قانون اجرای احکام مدنی و توقیف سهم یا حقوق ناشی از قرارداد را نسبت به آن واحد، به میزان ۷ میلیارد به‌علاوه هزینه‌های اجرا، بخواهید.
۲. درخواست ارزیابی و سپس مزایده
پس از صدور دستور توقیف، کتبا تقاضا کنید کارشناس رسمی برای ارزیابی سهم محکوم‌علیه در واحد تعیین شود تا ارزش دقیق آن مشخص گردد.
بعد از ابلاغ نظریه کارشناسی و قطعی‌شدن آن، از اجرای احکام بخواهید مطابق قانون اجرای احکام مدنی، آگهی مزایده، تعیین روز مزایده و فروش مال را انجام دهد.
۳. اصرار بر حفظ جلب تا قبل از احراز تکافو
در همان لایحه، به‌صورت شفاف بنویسید که «با توجه به اینکه هنوز ارزش مال کارشناسی و وصول واقعی محکوم‌به از محل آن محقق نشده است، استدعای حفظ دستور جلب تا زمان وصول کامل محکوم‌به یا احراز تکافوی مال را دارم» و به مواد ۳ و ۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی استناد کنید.
میتوانید نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه را ضمیمه کنید که تصریح کرده در صورت عدم تکافوی مال توقیف‌شده، حق جلب همزمان قابل اعمال است، تا استدلال شما نزد قاضی اجرای احکام تقویت شود.
۴. وضعیت‌های سه‌گانه بعد از کارشناسی و مزایده
اگر کارشناسی نشان داد ارزش سهم محکوم‌علیه کمتر از ۷ میلیارد است، درخواست کنید جلب نسبت به باقیمانده مبلغ همچنان برقرار باشد و فقط به نسبت ارزش سهم، از محل فروش مال استیفای قسمتی از محکوم‌به انجام شود.
اگر کارشناسی نشان داد ارزش سهم کافی است و مزایده هم منجر به فروش و وصول کامل طلب شد، طبق ماده ۴ دیگر استمرار جلب از نظر قانونی ممکن نیست و باید بپذیرید که قرار جلب زائل شود.
اگر ملک در دو نوبت مزایده فروخته نشد، میتوانید یا ملک را به قیمت ارزیابی‌شده در قبال طلب خود قبول کنید یا درخواست تجدید مزایده بدهید و در عین حال با استناد به اینکه عملا استیفای دین از این مال ممکن نشده، تقاضای اعمال یا تجدید جلب را مطرح کنید.
۵. راه‌های فشاری تکمیلی (غیر از جلب)
علاوه بر جلب، میتوانید به استناد قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، ممنوع‌الخروجی محکوم‌علیه را تا زمان اجرای حکم یا اثبات اعسار او درخواست یا تمدید کنید.
همچنین میتوانید از اجرای احکام بخواهید همزمان سایر اموال و حساب‌های احتمالی را هم از طریق استعلام ثبت، بانک و راهور شناسایی و توقیف کند تا فقط متکی به همان واحد مشارکتی نباشید.
در عمل میتوانید بدون از بین بردن جلب، بلافاصله درخواست توقیف و مزایده سهم محکوم‌علیه در واحد مشارکتی را مطرح کنید و تا پیش از کارشناسی و احراز کفایت مال، اصرار بر باقی‌ماندن جلب داشته باشید.
اما اگر بر اساس نظر کارشناس، واحد به‌طور کامل محکوم‌به را پوشش دهد و در مزایده هم فروخته شود یا شما به ازای طلب آن را قبول کنید، قانونا جلب نسبت به همان دین باید زائل شود و راه حل «هم جلب و هم فروش مال کافی» در انتها قابل جمع نیست.
