با سلام و احترام
در پاسخ به سؤال شما مبنی بر امکان ابطال یا فسخ قرارداد رهن کامل آپارتمان به دلیل عدم رعایت تعهدات مالی از سوی مستاجر، لازم است به نکات حقوقی و قانونی مرتبط با این موضوع اشاره شود. بر اساس قوانین ایران، به‌ویژه قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، شرایط فسخ قرارداد اجاره یا رهن توسط موجر (مالک) در موارد خاصی امکان‌پذیر است که در ادامه بررسی می‌شود.
امکان فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت ودیعه
بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، قرارداد شما از نوع رهن کامل است و مبلغ ودیعه (یک میلیارد تومان) به‌عنوان بخشی از تعهدات مستاجر در زمان‌های مشخص تعیین شده است. عدم پرداخت ودیعه یا اجاره‌بها در موعد مقرر می‌تواند یکی از دلایل فسخ قرارداد توسط موجر باشد، اما این امر مشروط به رعایت شرایط قانونی و قراردادی است. طبق قانون، اگر مستاجر در پرداخت ودیعه یا اجاره‌بها تاخیر داشته باشد، موجر می‌تواند با طی مراحل قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند، به‌ویژه اگر این شرط به‌صراحت در قرارداد ذکر شده باشد.
در مورد قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶، اگر شرط فسخ در صورت عدم پرداخت ودیعه یا اجاره‌بها در قرارداد ذکر شده باشد، موجر می‌تواند بر اساس این شرط اقدام به فسخ کند. اما اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، فسخ یک‌طرفه بدون مراجعه به دادگاه ممکن نیست و باید از طریق مراجع قضایی پیگیری شود.
آیا می‌توان قرارداد را در مشاور املاک باطل کرد؟
خیر، ابطال یا فسخ قرارداد به‌صورت یک‌طرفه در مشاور املاک امکان‌پذیر نیست. مشاور املاک صرفا نقش واسطه در تنظیم قرارداد را دارد و اختیار قانونی برای فسخ یا ابطال قرارداد را ندارد. فسخ قرارداد باید بر اساس شرایط قانونی و از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر یا مراجعه به دادگاه انجام شود.
مراحل پیشنهادی برای اقدام قانونی:
ارسال اخطار یا اظهارنامه رسمی: ابتدا باید به مستاجر اخطار کتبی (اظهارنامه) ارسال کنید و مهلتی معقول برای پرداخت مبلغ ودیعه تعیین کنید. در این اخطار، به عدم رعایت تعهدات مالی و تاریخ‌های مقرر در قرارداد اشاره کنید.
مراجعه به دادگاه در صورت عدم پرداخت: اگر مستاجر در مهلت تعیین‌شده اقدام به پرداخت نکند، میتوانید با ارائه مستندات (قرارداد، اخطارهای ارسال‌شده و سایر مدارک) به دادگاه صالح مراجعه کرده و درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح کنید.
بررسی شرایط قرارداد: اگر در قرارداد شما شرطی مبنی بر حق فسخ در صورت عدم پرداخت ودیعه ذکر شده باشد، این شرط می‌تواند مبنای اقدام شما قرار گیرد. در غیر این صورت، باید به قوانین عمومی استناد کنید.
نکته مهم در مورد تحویل ملک
در قرارداد شما ذکر شده که تحویل آپارتمان در تاریخ اول تیرماه تعیین شده و موجر موظف است یک هفته قبل از این تاریخ ملک را تحویل دهد. تا زمانی که ملک تحویل نشده، مستاجر ممکن است ادعا کند که عدم پرداخت ودیعه به دلیل عدم تحویل ملک است. این موضوع می‌تواند در دادگاه به‌عنوان دفاع مستاجر مطرح شود. بنابراین، اطمینان از آماده بودن ملک برای تحویل در موعد مقرر اهمیت دارد.
نتیجه‌گیری
با توجه به بدعهدی مستاجر در پرداخت مبالغ توافق‌شده، شما به‌عنوان موجر میتوانید برای فسخ قرارداد اقدام کنید، اما این فرآیند باید از طریق مراحل قانونی و با ارسال اخطار رسمی و در نهایت مراجعه به دادگاه انجام شود. فسخ یا ابطال قرارداد در مشاور املاک ممکن نیست و نیازمند رعایت تشریفات قانونی است.
