سلام
با توجه به توضیحات شما، بله، شما حق دارید که برای پس گرفتن بخشی از پولی که برای زمین پرداخت کرده‌اید، علیه فروشنده اقدام کنید. عدم اطلاع‌رسانی فروشنده در مورد وجود حق ارتفاق اداره برق، یک عیب بزرگ و پنهان در معامله محسوب می‌شود که به شما حقوقی را اعطا می‌کند.
در ادامه، گزینه‌های قانونی شما و مبنای حقوقی آن توضیح داده شده است.
گزینه‌های قانونی شما در برابر فروشنده
بر اساس قانون، از آنجایی که فروشنده وجود حق ارتفاق و حریم فشار قوی را در زمان فروش به شما اطلاع نداده و در سند نیز قید نکرده است، شما دو راه اصلی پیش رو دارید:
فسخ کامل معامله: شما میتوانید به دلیل وجود این عیب پنهان (وجود حریم فشار قوی که استفاده از بخش قابل توجهی از ملک را غیرممکن می‌سازد)، کل معامله را فسخ کرده و تمام پولی که پرداخت کرده‌اید را پس بگیرید.
مطالبه مابه‌التفاوت قیمت (ارش): این همان گزینه‌ای است که شما به آن اشاره کرده‌اید. شما میتوانید معامله را حفظ کنید اما به دلیل اینکه ۲۲۰ متر از ۵۰۰ متر زمین شما عملا غیرقابل استفاده است، از فروشنده بخواهید که قیمت آن ۲۲۰ متر را بر اساس ارزش روز به شما بازگرداند. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، ارزش بخش واقع در حریم را مشخص کرده و فروشنده را ملزم به پرداخت آن به شما می‌کند.
مبنای حقوقی درخواست شما
حق ارتفاق اداره برق: حق ارتفاق، حقی است که برای یک شخص یا نهاد (در اینجا اداره برق) در ملک دیگری وجود دارد. این حق به ملک وابسته است و با فروش ملک به دیگران منتقل می‌شود. اداره برق قانونا حق دارد از عبور سیم‌های برق از ملک شما جلوگیری کند و شما موظف به رعایت حریم آن هستید. اگر این حق ارتفاق مانع استفاده متعارف شما از ملک شود (مانند دیوارکشی یا ساخت‌وساز)، ملک "مسلوب المنفعه" تلقی شده و ارزش خود را از دست می‌دهد.
تکلیف فروشنده به اطلاع‌رسانی: فروشنده موظف بوده است که در هنگام معامله، وجود چنین حقی را به شما اطلاع دهد. از آنجایی که این کار را نکرده، شما فریب خورده‌اید و میتوانید از حقوق قانونی خود استفاده کنید.
ماده ۳۵۵ قانون مدنی: این ماده قانونی به شما کمک می‌کند. طبق این ماده، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی بعدا مشخص شود که بخشی از آن به دلیل وجود عیبی مانند حریم، قابل استفاده نیست و در واقع متراژ مفید آن کمتر است، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین در این ماده ذکر شده که طرفین می‌توانند بر سر محاسبه این کمبود و پرداخت مابه‌التفاوت به توافق برسند که این دقیقا همان پس گرفتن ثمن بخش غیرقابل استفاده است.
