با سلام. با توجه به مشکلاتی که در ملک پیش‌خرید شده با آن مواجه هستید، در ادامه به تفکیک هر موضوع و راهکارهای قانونی آن می‌پردازیم. شما دو مبنای اصلی برای طرح دعوا دارید: یکی عدم نصب انشعابات و دیگری عیب موجود در ملک (سقف غیر استاندارد).
موضوع اول: نصب نشدن انشعابات (کنتور گاز و آب)
بر اساس قانون و رویه قضایی، فروشنده موظف است ملک را به صورت کامل و بدون نقص به خریدار تحویل دهد. نصب انشعابات اصلی مانند آب، برق و گاز از تعهدات اساسی فروشنده محسوب میشود، حتی اگر مدت زمان دقیقی در قرارداد ذکر نشده باشد.
آیا میتوانید شکایت کنید؟
بله، شما قطعا میتوانید به دلیل عدم ایفای تعهد از سوی فروشنده شکایت کنید. اینکه در قولنامه ذکر شده کنتور گاز باید نصب شود، یک شرط صریح در قرارداد است و فروشنده ملزم به اجرای آن بوده است.
آیا میتوانید مستقیما درخواست فسخ کنید؟
درخواست فسخ قرارداد به دلیل عدم اجرای این تعهد، کمی پیچیده است. رویه معمول دادگاه‌ها به این صورت است:
۱. الزام به ایفای تعهد: در مرحله اول، شما باید دادخواستی تحت عنوان "الزام فروشنده به ایفای تعهد مبنی بر نصب و تحویل کنتور گاز اختصاصی و پیگیری جهت نصب کنتور آب واحدی" به دادگاه ارائه دهید. دادگاه معمولا ابتدا به فروشنده مهلت می‌دهد تا این تعهد را انجام دهد.
۲. حق فسخ در صورت عدم امکان اجرای تعهد: اگر پس از صدور حکم قطعی و اجراییه، فروشنده همچنان از انجام تعهد خودداری کرد یا انجام آن عملا غیرممکن بود، در آن صورت شما حق فسخ قرارداد را به استناد "خیار تخلف از شرط" پیدا خواهید کرد.
بنابراین، برای موضوع انشعابات، شما مستقیما نمی‌توانید خواهان فسخ شوید، بلکه باید ابتدا الزام او را از دادگاه بخواهید. تاخیر طولانی در نصب کنتور (از سال ۱۴۰۲ تا کنون) یک دلیل بسیار قوی برای دادگاه است تا حق را به شما بدهد.
نکته در مورد آب: مشکل آب و قبض‌های نجومی نیز یک نقص محسوب میشود. فروشنده متعهد به تحویل "آب واحدی" بوده و این به معنای آبی است که هزینه آن به صورت متعارف برای یک واحد مسکونی محاسبه شود، نه به صورت تجاری یا ساخت‌وساز. این مورد را نیز میتوانید در دادخواست الزام به ایفای تعهد خود بگنجانید.
موضوع دوم: غیر استاندارد بودن سقف
این موضوع یک برگ برنده بسیار مهم برای شماست و مبنای قوی‌تری برای فسخ قرارداد فراهم می‌کند.
استدلال فروشنده مبنی بر "شما خانه سقف موجود را خریدید" کاملا اشتباه و غیرقابل قبول است.
دفاع شما در این خصوص بسیار محکم است:
* شما یک ملک پیش‌فروش خریداری کرده‌اید. در زمان عقد قرارداد، ساختمان فعلی وجود نداشته است. بنابراین شما بر اساس عرف و استانداردهای رایج ساخت‌وساز و نقشه‌های احتمالی (اگر وجود داشته) خرید کرده‌اید، نه یک ملک معیوب موجود.
* کوتاه بودن سقف یک عیب اساسی و پنهان محسوب میشود که اگر از آن اطلاع داشتید، احتمالا معامله را با این قیمت انجام نمی‌دادید. این موضوع به شما حق فسخ می‌دهد.
چگونه میتوانید این موضوع را ثابت کنید؟
گزارش کارشناس رسمی دادگستری بهترین و محکم‌ترین دلیل شماست.
* اینکه کارشناس نوشته "سقف غیر استاندارد است"، برای دادگاه کفایت می‌کند. وظیفه کارشناس اعلام نظر فنی است و وظیفه قاضی تطبیق این نظر با قانون است.
* اینکه کارشناس نوشته "به نظر قاضی بستگی دارد" یک عبارت رایج است و به معنای ضعیف بودن ادعای شما نیست. یعنی تشخیص اینکه این عیب منجر به فسخ میشود یا ارش (مابه‌التفاوت قیمت)، با قاضی است.
این عیب به شما بر اساس قانون مدنی، "خیار عیب" می‌دهد. در خیار عیب، شما دو انتخاب دارید:
۱. فسخ کامل قرارداد: معامله را به هم بزنید و کل پولی که پرداخت کرده‌اید به همراه خسارات قانونی پس بگیرید.
۲. گرفتن ارش (مابه‌التفاوت): ملک را قبول کنید ولی تفاوت قیمت ملک سالم با ملک معیوب را از فروشنده بگیرید که توسط همان کارشناس تعیین میشود.
جمع‌بندی و اقدام بعدی
آیا میتوانید در دادگاه خواهان فسخ قرارداد باشید؟
بله. با توجه به وجود عیب اساسی (سقف غیر استاندارد) که توسط کارشناس تایید شده، شما مبنای بسیار محکمی برای درخواست فسخ قرارداد دارید. شما باید دادخواست خود را تحت عنوان "تایید و اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار عیب" به دادگاه ارائه دهید.
توصیه‌های کلیدی:
۱. صبر کنید تا پیامک ابلاغیه بیاید: پس از دریافت پیامک، وارد سامانه ثنا شوید و گزارش کامل کارشناس را مشاهده کنید. شما و طرف مقابل معمولا یک هفته فرصت دارید تا به نظر کارشناس اعتراض کنید. اگر گزارش به نفع شماست، اعتراضی نکنید.
۲. ادعای خود را بر عیب سقف متمرکز کنید: در حالی که موضوع انشعابات مهم است، ادعای اصلی خود برای فسخ را بر روی عیب اساسی سقف قرار دهید، زیرا این مورد مستقیما حق فسخ ایجاد می‌کند. میتوانید به عدم نصب انشعابات نیز به عنوان دلیل کمکی برای اثبات عدم پایبندی کلی فروشنده به تعهداتش اشاره کنید
به طور خلاصه، وضعیت شما برای فسخ قرارداد، به ویژه به دلیل سقف غیر استاندارد، بسیار امیدوارکننده است. گزارش کارشناس مهم‌ترین سند شما در این راه خواهد بود.
