با سلام،
بله، شما میتوانید پس از دو بار ارسال اظهارنامه به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و در صورت تاخیر برای بار سوم، درخواست تخلیه ملک را مطرح کنید. این حق بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ایجاد شده است.
ماده قانونی مربوطه
ماده قانونی که مستقیما به این موضوع می‌پردازد، بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است.
بر اساس این بند، در موارد زیر موجر (مالک) می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند:
"در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید."
نکته کلیدی در تبصره ۱ همین ماده نهفته است:
تبصره ۱ ماده ۱۴: "در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است و پس از ابلاغ اجرا می‌شود."
تحلیل و توضیح ساده قانون
به زبان ساده، قانون به شما به عنوان موجر این حق را می‌دهد که:
۱. اخطار اول: بار اول که مستاجر اجاره را دیر پرداخت کرد، شما برای او اظهارنامه فرستادید و او پس از آن اجاره را پرداخت کرد.
۲. اخطار دوم: بار دوم در همان سال باز هم تاخیر داشت، شما مجددا اظهارنامه فرستادید و او دوباره پرداخت کرد.
۳. اقدام برای تخلیه در بار سوم: اگر برای بار سوم (در طی همان یک سال از تاریخ اولین اخطار) مستاجر اجاره را در موعد مقرر پرداخت نکند، شما دیگر نیازی به ارسال اظهارنامه سوم ندارید. میتوانید مستقیما به شورای حل اختلاف (اگر مبلغ ودیعه در حد نصاب شورا باشد) یا دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواست "تخلیه به دلیل تخلف مستاجر از شرایط عقد اجاره" را به استناد تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تقدیم کنید.
نکات بسیار مهم:
* یک سال: ملاک "یک سال" از تاریخ اولین اخطار یا اظهارنامه‌ای است که منجر به پرداخت شده است.
* نگهداری مدارک: حتما نسخه‌هایی از دو اظهارنامه قبلی و مدارک ابلاغ آن‌ها به مستاجر را به دقت نگهداری کنید، زیرا این مدارک، مستندات اصلی شما برای دادخواست تخلیه خواهند بود.
* قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶: توجه داشته باشید که این قانون (مصوب ۱۳۵۶) بیشتر برای قراردادهای قدیمی یا قراردادهایی که تمام شرایط قانون سال ۱۳۷۶ (امضای دو شاهد و...) را ندارند، کاربرد دارد. برای قراردادهای مسکونی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و دارای امضای دو شاهد هستند، معمولا از طریق دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف اقدام می‌شود که سریع‌تر است. با این حال، حق تخلیه به دلیل تاخیر مکرر همچنان به قوت خود باقی است و یک اهرم فشار قوی برای موجر محسوب می‌شود.
نتیجه‌گیری: بله، شما مسیر قانونی را به درستی طی کرده‌اید و در صورت تاخیر در پرداخت برای بار سوم، حق درخواست تخلیه ملک را خواهید داشت
