سلام وقتت بخیر
به‌طور کلی امکان طرح یا پیگیری مطالبه باقیمانده ثمن، وجه‌التزام و خسارات برای فروشنده وجود دارد؛ اما موفقیت آن به چند نکته مهم بستگی دارد و صرف «اظهارنامه مورخ ۱۴۰۲/۰۹/۲۰» لزوما برای محکومیت خریدار به وجه‌التزام و خسارات کافی نیست.
۱. باقیمانده ثمن معامله
اگر رای قطعی دادگاه تجدیدنظر صادر شده و خریدار را مکلف کرده است که همزمان با انتقال سند باقیمانده ثمن را بپردازد، فروشنده اصولا باید همان رای را از طریق اجرای احکام دنبال کند. یعنی فروشنده باید آمادگی خود برای انتقال سند را در اجرای احکام اعلام کند و مقدمات انتقال را فراهم کند.
اگر فروشنده اجراییه گرفته ولی خریدار به اجرای احکام مراجعه نکرده، این موضوع می‌تواند به نفع فروشنده باشد؛ اما بهتر است فروشنده در اجرای احکام رسما اعلام کند که:
آماده انتقال سند است؛
دفترخانه مشخص معرفی می‌کند؛
مقدمات قانونی انتقال را فراهم کرده یا در حال فراهم کردن است؛
تقاضای دعوت رسمی از خریدار برای پرداخت ثمن و تنظیم سند دارد.
در این حالت اگر خریدار پس از ابلاغ‌های اجرایی حاضر نشود یا مبلغ را نپردازد، فروشنده دست قوی‌تری برای مطالبه آثار عدم انجام تعهد خواهد داشت.
۲. وجه‌التزام
مطالبه وجه‌التزام بستگی مستقیم به متن قرارداد دارد. باید دید در قرارداد چه شرطی آمده است؛ مثلا:
وجه‌التزام برای عدم حضور در دفترخانه تعیین شده؟
برای تاخیر در پرداخت ثمن تعیین شده؟
برای عدم انجام تعهدات قراردادی به‌صورت کلی تعیین شده؟
تاریخ دقیق انجام تعهد مشخص بوده؟
شرط شده که اخذ گواهی عدم حضور لازم است یا خیر؟
اگر داور در گزارش خود فروشنده را به علت عدم استعلام و خریدار را به علت عدم حضور در محضر مقصر دانسته باشد، دادگاه ممکن است نتیجه بگیرد که هر دو طرف در عدم انجام تعهد نقش داشته‌اند. در چنین حالتی مطالبه وجه‌التزام از تاریخ ۱۴۰۲/۰۹/۲۰ ممکن است با ایراد مواجه شود؛ چون خریدار می‌تواند دفاع کند که فروشنده نیز در آن زمان آمادگی کامل برای انتقال سند نداشته است.
بنابراین، فروشنده برای گرفتن وجه‌التزام باید ثابت کند که در تاریخ مورد ادعا، یا لااقل از تاریخی مشخص، واقعا آماده انجام تعهد خود یعنی انتقال سند بوده و مانع اصلی، خریدار بوده است.
۳. خسارت تاخیر یا خسارات قراردادی
اگر مطالبه فروشنده بابت خسارت تاخیر تادیه باشد، در دیون پولی اصولا از زمان مطالبه رسمی قابل بررسی است؛ اما در این پرونده یک نکته مهم وجود دارد: پرداخت باقیمانده ثمن طبق رای تجدیدنظر، همزمان با انتقال سند دانسته شده است. بنابراین ممکن است دادگاه بگوید تا زمانی که فروشنده آمادگی خود برای انتقال سند را اثبات نکرده، خریدار الزام قطعی و مستقل به پرداخت نداشته است.
به همین دلیل، تاریخ ۱۴۰۲/۰۹/۲۰ ممکن است برای شروع خسارت پذیرفته نشود، مگر اینکه فروشنده ثابت کند در همان تاریخ همه مقدمات انتقال فراهم بوده و خریدار بدون عذر موجه از پرداخت و حضور امتناع کرده است.
۴. اثر نگرفتن اقدام از سوی خریدار بعد از رای تجدیدنظر
اینکه خریدار بعد از رای تجدیدنظر:
به اجرای احکام مراجعه نکرده؛
اظهارنامه‌ای برای فروشنده نفرستاده؛
اقدامی برای پرداخت همزمان ثمن نکرده؛
می‌تواند قرینه‌ای بر عدم همکاری خریدار باشد. اما برای مطالبه وجه‌التزام و خسارت، بهتر است فروشنده فقط به انفعال خریدار اکتفا نکند و اقدامات مثبت خود را در پرونده ثبت کند؛ از جمله:
معرفی دفترخانه به اجرای احکام؛
اعلام آمادگی رسمی برای انتقال سند؛
ارائه مدارک مربوط به استعلامات، مفاصاحساب‌ها، مالیات، شهرداری یا هر مدرک لازم؛
درخواست ابلاغ وقت حضور به خریدار؛
در صورت عدم حضور یا عدم پرداخت، اخذ صورت‌جلسه یا گزارش اجرای احکام/دفترخانه.
