سلام وقت بخیر
جواب را قدم‌به‌قدم و با استناد به مواد قانون مدنی و قانون ثبت به‌اختصار می‌آوریم:
──────────────────
۱) ماهیت نوشته؛ هبه است یا وصیت؟
– در متن آمده «سه‌دانگ از ملکم را به فرزندم بخشیدم اما تا زمان مرگم حق فروش ندارد».
وقتی انتقال مالکیت منوط به فوت واگذارکننده می‌شود، در واقع «اثر حقوقی» بعد از مرگ او تحقق پیدا می‌کند؛ این دقیقا تعریف «وصیت تملیکی» است ، نه هبه.
بنابراین برگه دست‌نویس، از نظر حقوقی «وصیت‌نامه عادی» است، نه قرارداد هبه.
──────────────────
۲) شرایط صحت وصیت‌نامه عادی
الف) حداکثر به‌اندازه یک‌سوم (ثلث) ترکه نافذ است؛ مازاد بر ثلث منوط به تنفیذ همه ورثه است (ق.م.). دادن «سه‌دانگ از یک ملک» در بیشتر موارد بیش از ثلث کل دارایی مورث خواهد شد؛ اگر سایر ورثه نپذیرند، وصیت فقط تا حد ثلث نفوذ دارد.
ب) موصی‌له (پسر) قبل از موصی (پدر) فوت کرده است. طبق ماده ق.م. «اگر موصی‌له قبل از فوت موصی بمیرد، وصیت نسبت به او باطل است.» پس با مرگ پسر قبل از پدر، کل وصیت کان‌لم‌یکن می‌شود؛ به‌عبارت دیگر هیچ انتقالی واقع نمی‌شود.
──────────────────
۳) اگر برگه «هبه» فرض شود چه؟
حتی اگر دادگاه متن را هبه بداند، باز هم دو اشکال اساسی دارد:
۱) لزوم «قبول و قبض» . از متن پیداست فقط پدر امضا کرده و هیچ نشانی از قبول پسر یا تحویل ملک نیست؛ هبه بدون قبض کامل نمی‌شود.
۲) انتقال مالکیت ملک ثبت‑شده باید با «سند رسمی» باشد (مواد قانون ثبت، رای وحدت رویه ۷۷۲‑۱۳۹۸). برگه عادی—حتی با شهادت دو نفر—در دادگاه برای انتقال عین ملک ثبت‌شده قابل پذیرش نیست.
پس در فرض هبه هم عمل حقوقی باطل یا دست‌کم غیرقابل استناد است.
──────────────────
۴) نتیجه حقوقی وضع موجود
۱) برگه عادی نه به عنوان وصیت نافذ است (به‌دلیل فوت پسر پیش از پدر) و نه به‌عنوان هبه رسمی و کامل.
۲) در نتیجه ملک کلا در ترکه پدر باقی می‌ماند و بین وراث قانونی او (همسر، فرزندان، پدر/مادر در صورت حیات) به نسبت مقرر در مواد ق.م. تقسیم می‌شود.
۳) وراث دیگر می‌توانند دادخواست «ابطال وصیت‌نامه عادی و تحریر ترکه و تقسیم» یا مستقیما «تقسیم ترکه/افراز ملک» بدهند. دادگاه به استناد مواد بالا، برگه را فاقد اثر مالکیتی می‌شمارد و ملک را جزء ماترک وارد تقسیم می‌کند.
۴) مرور زمان در دعاوی ترکه و اموال غیرمنقول وجود ندارد؛ گذشت هفت سال مانع طرح دعوا نیست.
──────────────────
۵) چند نکته عملی برای اقدام
• نخست گواهی انحصار وراثت تهیه کنید.
• اگر ملک دارای سند رسمی است، تصویر آن و استعلام ثبتی را ضمیمه دادخواست کنید.
• خواسته را چنین تنظیم کنید:
۱) ابطال وصیت‌نامه عادی مورخ …؛
۲) تقسیم ترکه یا افراز سه‌دانگ مورد اختلاف؛
۳) صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال تا پایان رسیدگی.
• چنانچه یکی از وراث به استناد همان نوشته ادعای مالکیت کند، بار اثبات درستی هبه/وصیت بر عهده اوست.
──────────────────
خلاصه نهایی
– برگه مذکور از نظر حقوقی یا «وصیت تملیکی» است که با فوت پسر قبل از پدر منتفی شده، یا «هبه فاقد قبض و سند رسمی» که اعتبار ندارد.
– بنابراین سه‌دانگ ملک همچنان در ترکه پدر است و همه وراث (از جمله ورثه پسر متوفی) طبق قانون ارث می‌برند.
– بله، میتوانید با دادخواست ابطال وصیت و تقسیم ترکه حق خود را بگیرید و مانعی از حیث گذشت زمان وجود ندارد.
