با سلام
در ادامه، به سؤالات شما بر اساس قوانین جاری روابط موجر و مستاجر در ایران (به ویژه قانون مصوب ۱۳۷۶ و رویه قضایی مرتبط) پاسخ می‌دهم.
۱. آیا میتوانید از پیش‌پول (رهن) اجاره را خودتان کم کنید؟
خیر، شما نمی‌توانید به طور خودسرانه و بدون حکم قضایی از مبلغ رهن (که قرض‌الحسنه محسوب می‌شود) برای کسر اجاره معوقه اقدام کنید. دلایل اصلی عبارتند از:
رهن (ودیعه) در قانون روابط موجر و مستاجر (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶) به عنوان تضمین یا قرض‌الحسنه تلقی می‌شود و باید در پایان قرارداد به طور کامل به مستاجر بازگردانده شود، مگر اینکه خسارتی (مانند آسیب به ملک) اثبات شود.
کسر خودسرانه از رهن می‌تواند منجر به شکایت مستاجر علیه شما شود و حتی ممکن است به عنوان تصرف غیرقانونی یا عدم استرداد ودیعه تلقی گردد، که عواقب حقوقی مانند پرداخت خسارت تاخیر (اجرت‌المثل) دارد.
اگر در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر اجازه کسر اجاره معوقه از رهن وجود داشته باشد، ممکن است این کار مجاز باشد، اما حتی در این حالت هم بهتر است از طریق قضایی پیش بروید تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.
راهکار پیشنهادی:
برای مطالبه اجاره معوقه، دادخواست "مطالبه اجور معوقه" یا "تسویه حساب" به شورای حل اختلاف محل ملک تقدیم کنید. در فرآیند تسویه، دادگاه می‌تواند اجاره معوقه را از رهن کسر کند (پس از اثبات عدم پرداخت).
اگر مستاجر ملک را تخلیه کند، رهن را کامل استرداد کنید و جداگانه برای اجاره معوقه اقدام قضایی کنید.
۲. با توجه به اینکه چند ماه تا پایان قرارداد مانده، میتوانید حکم تخلیه بگیرید؟
بله، ممکن است بتوانید حکم تخلیه بگیرید، اما این کار مستقیم و فوری نیست و بستگی به وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره دارد. توضیحات:
طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه ملک مسکونی اصولا پس از پایان مدت قرارداد ممکن است (ماده ۳ قانون).
اما برای عدم پرداخت اجاره قبل از پایان مدت، مستقیما حکم تخلیه صادر نمی‌شود، مگر اینکه:
در قرارداد اجاره شرط فسخ برای عدم پرداخت اجاره (مثلا پس از ۱ یا ۲ ماه تاخیر) قید شده باشد. این شرط در اکثر قراردادهای بنگاهی استاندارد وجود دارد.
شما اظهارنامه رسمی فرستاده‌اید و فرصت ۴۸ ساعته داده‌اید، که نشان‌دهنده وجود چنین شرطی است (معمولا فرصت شرطی ۱۰ روز یا کمتر است)
اگر شرط فسخ وجود داشته باشد، میتوانید ابتدا دادخواست "فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره" به دادگاه حقوقی (یا شورای حل اختلاف برای مبالغ پایین) تقدیم کنید. پس از صدور حکم فسخ، درخواست "حکم تخلیه" دهید.
فرآیند معمولا ۱ تا ۳ ماه طول می‌کشد (بسته به دادگاه و مدارک). اگر قرارداد تحت قانون قدیمی‌تر (۱۳۵۶) باشد (برای املاک تجاری قدیمی)، تخلیه آسان‌تر است، اما برای مسکونی معمولا قانون ۱۳۷۶ اعمال می‌شود.
راهکار پیشنهادی:
مدارک لازم: کپی قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسالی، فیش‌های پرداخت نشده، و سند مالکیت.
به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کنید و تقاضای "دستور تخلیه" یا "فسخ و تخلیه" دهید. اگر شرط فسخ وجود نداشته باشد، تنها میتوانید اجاره معوقه را مطالبه کنید و تا پایان قرارداد صبر کنید.
در صورت اثبات عدم پرداخت بیش از ۳ ماه، شانس موفقیت بالاست، اما مستاجر می‌تواند با پرداخت معوقه و ۲۰% اضافه (برای یک بار) از تخلیه جلوگیری کند (بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، اگر اعمال شود).
اگر جزئیات بیشتری از قرارداد (مانند متن شرط فسخ) دارید، می‌توانم راهنمایی دقیق‌تری ارائه دهم. موفق باشید!
