با سلام و ارادت.
وضعیت پیش‌آمده برای شما کاملا قابل درک است و یکی از موارد شایع در روابط میان موجر و مستاجر می‌باشد. در ادامه به صورت دقیق و تفکیک شده، وضعیت حقوقی شما و راهکارهای موجود را بررسی می‌کنم.
تحلیل وضعیت حقوقی شما
۱. آیا اقدام صاحب‌خانه مبنی بر درخواست اجاره جدید قانونی است؟
خیر، این اقدام به هیچ وجه قانونی نیست. اساس هرگونه تعهد مالی، به‌خصوص در قراردادها، توافق طرفین است. از آنجا که شما قیمت پیشنهادی جدید را نپذیرفته‌اید و هیچ قرارداد جدیدی (چه کتبی و چه شفاهی) منعقد نشده است، هیچ تعهد قانونی برای پرداخت مبلغ اجاره جدید ندارید. پیشنهاد یک طرفه از سوی وکیل مالک، برای شما الزام‌آور نیست.
۲. آیا کار ایشان مبنی بر کسر مابه‌التفاوت از پول پیش قانونی است؟
خیر، این کار نیز کاملا غیرقانونی است. مبلغ ودیعه (پول پیش) به عنوان امانت در دست موجر است. موجر تنها در شرایط زیر حق کسر از ودیعه را دارد:
* وجود خسارت به ملک که توسط مستاجر وارد شده باشد.
* عدم پرداخت قبوض (آب، برق، گاز و...) توسط مستاجر.
* عدم پرداخت اجاره‌بهای مورد توافق.
از آنجایی که هیچ توافقی بر سر اجاره جدید صورت نگرفته، "مابه‌التفاوتی" وجود ندارد که موجر بخواهد آن را از ودیعه کسر کند. این اقدام می‌تواند مصداق "خیانت در امانت" یا "تصرف غیرقانونی" در مال غیر باشد و قابل پیگیری حقوقی است.
۳. وضعیت فعلی قرارداد شما چگونه است؟
با توجه به اینکه پس از پایان قرارداد، شما در ملک سکونت داشته‌اید و مالک (یا وکیل ایشان) با وجود اطلاع، اقدامی برای تخلیه نکرده و شما نیز اجاره را واریز کرده‌اید، می‌توان گفت که قرارداد به صورت "ضمنی" و با شرایط قرارداد قبلی ادامه پیدا کرده است. پرداخت اجاره‌بها بر اساس قرارداد سابق از سوی شما، بهترین و صحیح‌ترین اقدام بوده و نشان‌دهنده حسن نیت شماست.
شما چه کاری می‌توانید انجام دهید؟ (راهکارهای عملی)
۱. مستندسازی دقیق:
تمام مدارک و شواهد خود را جمع‌آوری کنید:
* قرارداد اجاره قبلی.
* اسکرین‌شات از تماس‌های بی‌پاسخ با مالک و پیام‌های رد و بدل شده با املاک.
* فیش واریزی اجاره‌بها به حساب مالک بر اساس مبلغ قرارداد قبلی.
۲. ارسال اظهارنامه رسمی (اقدام کلیدی):
بهترین و مؤثرترین اقدام اولیه، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای مالک است. در این اظهارنامه به طور رسمی و قانونی موارد زیر را اعلام کنید:
* شرح ماجرا: ذکر کنید که قبل از اتمام قرارداد برای تمدید تماس گرفته‌اید ولی پاسخی دریافت نکردید.
* عدم توافق: اعلام کنید که مبلغ پیشنهادی وکیل ایشان مورد موافقت شما قرار نگرفته و هیچ توافق جدیدی حاصل نشده است.
* پرداخت اجاره: اطلاع دهید که اجاره‌بهای ماه گذشته را بر اساس قرارداد سابق به حساب ایشان واریز کرده‌اید.
* درخواست تعیین تکلیف: از ایشان بخواهید که ظرف مدت مشخص (مثلا ۵ یا ۷ روز) وضعیت تمدید قرارداد را مشخص کرده و از درخواست غیرقانونی خود مبنی بر کسر از ودیعه خودداری نمایند، در غیر این صورت از طریق مراجع قانونی اقدام خواهید کرد.
۳. ادامه پرداخت اجاره بر اساس قرارداد قبلی:
تا زمانی که توافق جدیدی حاصل نشده، هر ماه در موعد مقرر، مبلغ اجاره را طبق قرارداد قبلی به حساب مالک واریز کنید و رسید آن را نگه دارید. اگر مالک حساب خود را بست یا از دریافت پول امتناع کرد، باید مبلغ را به حساب صندوق دادگستری (از طریق شورای حل اختلاف محل) واریز کنید تا دچار اتهام عدم پرداخت اجاره نشوید.
۴. مراجعه به شورای حل اختلاف:
اگر مالک بر موضع غیرقانونی خود اصرار ورزید یا برای شما ایجاد مزاحمت کرد، می‌توانید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید و دادخواست "الزام به تعیین تکلیف رابطه استیجاری" یا در صورت تصمیم به جابجایی، دادخواست "استرداد کامل مبلغ ودیعه" را ثبت نمایید.
نکته بسیار مهم:
شما در موضع قانونی قوی‌تری قرار دارید. تحت هیچ شرایطی با درخواست غیرقانونی ایشان موافقت نکنید. عدم پاسخگویی مالک و بلاتکلیف گذاشتن شما، به هیچ عنوان حقی برای ایشان مبنی بر افزایش یکطرفه اجاره‌بها ایجاد نمی‌کند. مادامی که ودیعه شما به طور کامل به حسابتان بازنگشته یا در صندوق دادگستری تودیع نشده باشد، ایشان حتی نمیتواند حکم تخلیه بگیرد.
