سلام
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما به عنوان مستاجر کاملا روشن است و جای نگرانی از بابت تهدید موجر وجود ندارد. در ادامه، پاسخ سوالات شما را به تفکیک و بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ارائه می‌دهم.
۱. آیا موجر می‌تواند بر اساس آن پیام تهدیدآمیز شکایت کند؟
خیر، موجر نمی‌تواند شما را پیش از تاریخ اتمام قرارداد (نیمه آبان) مجبور به تخلیه ملک کند و تهدید او مبنای قانونی ندارد.
اصل بر پابرجا بودن قرارداد است: قرارداد اجاره یک سند حقوقی لازم‌الاجراست و تا زمانی که مدت آن به پایان نرسیده، هیچ یک از طرفین حق فسخ یک‌طرفه آن را ندارند، مگر تحت شرایط خاص قانونی. نیاز شخصی موجر یا فروش ملک از دلایل قانونی برای فسخ قرارداد قبل از موعد نیست.
شرایط قانونی موجر برای فسخ قرارداد: قانون به صراحت شرایطی را مشخص کرده که موجر تحت آن‌ها می‌تواند قبل از اتمام قرارداد، درخواست فسخ و حکم تخلیه کند. این موارد محدود به گزینه‌های زیر است :
عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر، آن هم پس از ارسال اخطاریه رسمی (اظهارنامه) و گذشت ۱۰ روز از آن.
استفاده نامشروع یا غیرمتعارف از ملک (مثلا استفاده تجاری از واحد مسکونی).
واگذاری ملک به شخص دیگر بدون اجازه موجر.
ایراد خسارت اساسی و کلی به ملک.
در مورد شما، با توجه به اینکه برای اجاره‌های معوقه توافق شفاهی داشته‌اید، موجر نمی‌تواند به سادگی به دلیل عدم پرداخت، حکم تخلیه بگیرد، خصوصا که فرآیند قانونی ارسال اظهارنامه را طی نکرده است. پرداخت بخشی از ودیعه توسط موجر نیز به هیچ عنوان تاریخ پایان قرارداد را تغییر نمی‌دهد، مگر اینکه توافق جدیدی به صورت کتبی ثبت شده باشد.
۲. هزینه دیرکردی که موجر ادعا می‌کند چیست؟
ادعای موجر در مورد "هزینه دیرکرد این چند ماه" صحیح نیست و مبنای قانونی ندارد. به طور کلی دو نوع دیرکرد در روابط موجر و مستاجر مطرح است:
جریمه دیرکرد در پرداخت اجاره‌بها: قانونا چیزی به نام "جریمه دیرکرد" برای تاخیر در پرداخت اجاره ماهانه وجود ندارد. موجر فقط می‌تواند اصل مبلغ اجاره‌های پرداخت‌نشده را مطالبه کند. تنها در صورتی می‌توان جریمه‌ای برای تاخیر در پرداخت اجاره در نظر گرفت که این موضوع به صراحت در قرارداد اجاره ذکر و مبلغ آن مشخص شده باشد. با توجه به توافق شفاهی شما برای کسر اجاره از ودیعه، این ادعای موجر کاملا بی‌اساس است.
جریمه دیرکرد در تخلیه ملک: این جریمه زمانی موضوعیت پیدا می‌کند که مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکند. از آنجایی که قرارداد شما هنوز تمام نشده و شما در ملک ساکن هستید، هیچ دیرکردی در تخلیه صورت نگرفته است.
بنابراین، منظور موجر از هزینه دیرکرد مشخص نیست و به نظر می‌رسد صرفا یک تهدید برای تحت فشار قرار دادن شما باشد.
۳. آیا موجر برای شکایت باید کل ودیعه را واریز کند؟
بله، کاملا درست است. یکی از مهم‌ترین حقوق مستاجر این است که اجرای هرگونه دستور یا حکم تخلیه، منوط به بازگرداندن مبلغ ودیعه (پول پیش) است.
الزام قانونی برای بازپرداخت ودیعه: بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، موجر موظف است برای اجرای حکم تخلیه، تمام مبلغ ودیعه‌ای را که از مستاجر دریافت کرده، به او بازگرداند یا به حساب صندوق دادگستری یا اجرای احکام واریز کند. این قانون هم برای دستور تخلیه (که پس از پایان قرارداد صادر می‌شود) و هم برای حکم تخلیه لازم‌الاجرا است.
فرآیند عملی: تا زمانی که موجر مبلغ باقیمانده ودیعه (پس از کسر بدهی‌های احتمالی مانند اجاره معوقه که شما بر سر آن توافق کرده‌اید) را به حساب دادگاه واریز نکند، امکان اجرای حکم و تخلیه ملک وجود نخواهد داشت. اگر موجر ادعای خسارت یا طلب دیگری داشته باشد، می‌تواند همزمان با درخواست تخلیه، دادخواست مطالبه آن را نیز بدهد و از دادگاه بخواهد که مبلغ طلبش را از ودیعه‌ای که واریز کرده توقیف کند، اما نمی‌تواند خودسرانه از بازپرداخت آن خودداری کند.
