آیا موجر می‌تواند اجاره‌بها را بیش از نرخ مصوب مطالبه کند؟

با سلام
اگر اجاره مسکونی و مشمول مصوبه ۱۴۰۵ باشد، اصل بر تمدید با سقف افزایش تعیین‌شده است و صرف مطالبه مبلغ بالاتر، مبنای قانونی برای تخلیه نیست.
اما تاخیر در پرداخت اجاره‌بها می‌تواند در صورت اثبات و وجود شرایط مقرر، از موارد مؤثر در عدم تمدید باشد؛ بنابراین باید مستندات مربوط به شرایط جنگی و علت تاخیر و نیز پرداخت اجاره‌های معوق ارائه شود.

اگر تاخیر پرداخت اجاره ناشی از شرایط جنگی و خارج از اختیار شما بوده، می‌توانید با ارائه مستندات، درخواست تمدید یا مهلت مجدد کنید. موجر نمی‌تواند بدون حکم قانونی شما را تخلیه کند و باید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه اقدام نماید. برای جلوگیری از تمدید نشدن، پیش از پایان قرارداد، پرداخت‌ها را انجام دهید و توافق کتبی برای تمدید بگیرید.

سلام پیرو سوال شما، اگر قرارداد مشمول سقف افزایش اجاره‌بها باشد، مطالبه مبلغ بالاتر از سقف قانونی و تخلیه صرفا به علت نپذیرفتن آن، وجاهت قانونی ندارد؛ همچنین تاخیر در پرداخت اجاره‌بها باید با توجه به شرایط و مدت تاخیر بررسی شود و صرف تاخیر محدود، لزوما حق تمدید قانونی را از بین نمی‌برد. در صورت صدور دستور تخلیه، می‌توانید با استناد به مقررات تمدید اجباری و پرداخت اجاره‌بهای قانونی، به آن اعتراض و تقاضای جلوگیری از تخلیه کنید.

اگر پرداخت ها به علت شرایط جنگی تاخیر داشته موجر نمی تواند از تمدید استنکاف نماید.

با درود خدمت شما
اولین اقدام، ارسال اظهارنامه رسمی به موجر است؛ نه اینکه صرفا تلفنی مذاکره شود.
در اظهارنامه بهتر است تصریح شود که:
مستاجر آمادگی کامل برای ادامه اجاره و پرداخت اجاره‌بهای قانونی را دارد.
مطالبه مبلغ مازاد بر سقف قانونی مورد قبول نیست.
تاخیرهای احتمالی گذشته به‌طور کامل جبران شده و اجور پرداخت شده‌اند.
تاخیرهای موردی، با توجه به شرایط خاص ایجادشده، نباید بدون بررسی مفاد قرارداد و وضعیت پرداخت‌ها، به عنوان دلیل عدم ایفای تعهد تلقی شود.
مستاجر آمادگی دارد اجاره‌بهای مورد قبول قانونی را در مواعد مقرر پرداخت یا تودیع کند.
هرگونه اقدام برای تخلیه باید بر اساس سبب قانونی مشخص صورت گیرد.

در صورت شمول مصوبه سال ۱۴۰۵، درخواست اجاره‌بهای بیش از سقف قانونی، فی‌نفسه مجوز تخلیه یا عدم تمدید نیست؛ مگر در موارد استثنایی مقرر. تاخیر در پرداخت نیز باید با توجه به علت و مفاد قرارداد و مقررات مربوط احراز شود. مستاجر باید مدارک پرداخت، عذر تاخیر و آمادگی خود برای پرداخت اجاره‌بهای قانونی را مستند و رسمی طی اظهارنامه ای اعلام نماید.

می‌توانید در شورای حل اختلاف برای الزام به تمدید قرارداد با افزایش حداکثر ۲۵٪ شکایت کنید و تاخیر ناشی از شرایط جنگی را با مدارک (پیامک، اظهارنامه) به عنوان عذر موجه اثبات نمایید تا موجر نتواند از تمدید خودداری کند.

اقدام مناسب این است که ابتدا با اظهارنامه رسمی، آمادگی خود را برای تمدید با سقف قانونی اعلام و پرداخت اجاره‌بهای قانونی را مستند کنید. اگر موجر درخواست تخلیه کرد، در مرجع قضایی به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵ استناد کنید.