سلام و وقت‌بخیر 🌷
مشکل شما دقیقا زیر مجموعه «تعمیرات اساسی و حفظ عین مستاجره» است که قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر تکلیفش را روشن کرده‌اند. خلاصه‌ی راه حل به زبان ساده:
۱) ابتدا باید با یک اظهارنامه رسمی مالک را دوباره ملزم کنید.
۲) اگر تا مهلت مقرر اقدامی نکرد، دو انتخاب دارید:
الف) با مجوز دادگاه خودتان پکیج را تعویض کنید و هزینه را از اجاره‌ها کسر یا مطالبه کنید.
ب) یا قرارداد را فسخ و تخلیه کنید و خسارت بگیرید.
در ادامه مواد قانونی، مدارک، مراحل و نمونه متن‌ها را ریز کرده‌ام تا بتوانید قدم‌به‌قدم جلو بروید.
──────────────────────────
۱) مبنای قانونی الزام موجر به تعمیر
──────────────────────────
ماده ق.م: موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم کند که او بتواند از آن استفاده مطلوب ببرد و در طول مدت اجاره نیز همین حالت را حفظ کند.
ماده ق.م: اگر تعمیرات لازمه عاجل باشد و موجر اقدام نکند، مستاجر می‌تواند با اجازه دادگاه تعمیر کند و هزینه را از موجر بگیرد یا از اجاره کسر کند.
ماده ق.م : ترک تعمیرات اساسی از جانب موجر، حق فسخ برای مستاجر ایجاد می‌کند.
ماده آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: «تعمیرات کلی» بر عهده موجر است مگر خلافش شرط شده باشد.
──────────────────────────
۲) مسیر عملی گام‌به‌گام
──────────────────────────
گام ❶ – تهیه تامین دلیل
• در دفتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست «تامین دلیل» ثبت کنید.
• شورا/دادگاه کارشناس رسمی تاسیسات می‌فرستد و در گزارش می‌نویسد: پکیج کاملا مستهلک – نیاز به تعویض – هزینه تقریبی X تومان – نبود سیستم گرمایشی و آب گرم.
گام ❷ – ارسال اظهارنامه رسمی
• خطاب به مالک: «بر اساس مواد ق.م، ظرف ۱۰ روز نسبت به نصب یا تعویض پکیج اقدام نمایید؛ در غیر این صورت ناچارم از طریق دادگاه اقدام و خسارات را مطالبه کنم.»
• اظهارنامه را حتما از اداره پست یا دفاتر قضایی بفرستید تا رسید داشته باشید.
گام ❸ – طرح دادخواست (اگر مالک امتناع کرد)
شعبه صالح: شورای حل‌اختلاف (برای خواسته تا سقف ۲۰ میلیون) یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
سه حالت خواسته:
الف) «الزام خوانده به نصب پکیج نو و پرداخت خسارات دادرسی»
ب) «اخذ مجوز تعمیرات ضروری و اجازه تهاتر هزینه با اجاره‌بها»
ج) «فسخ اجاره‌نامه به علت تخلف موجر + مطالبه ودیعه و خسارت»
شما می‌توانید الف و ب را توامان بخواهید؛ اگر دادگاه الزام را نپذیرفت، مجوز تعمیر می‌دهد.
مدارک پیوست:
➊ اجاره‌نامه، ➋ کپی اظهارنامه و رسید ابلاغ، ➌ گزارش کارشناس (تامین دلیل)، ➍ فاکتور یا پیش‌فاکتور پکیج.
گام ❹ – گرفتن دستور موقت (اختیاری)
اگر هوا سرد است و سلامت خانواده در خطر، طبق مواد ق.آ.د.م می‌توانید «دستور موقت نصب فوری پکیج به هزینه خوانده» بگیرید تا رسیدگی طولانی نشود.
گام ❺ – اجرای حکم / تهاتر هزینه
• دادگاه در رای می‌نویسد: «مستاجر مجاز است پکیج استاندارد به مبلغ … نصب کند و هزینه را در اجاره‌های بعدی تهاتر کند یا موجر ملزم به پرداخت است.»
• با ارائه فاکتور رسمی و گزارش نصاب، اجراییه صادر می‌شود؛ اگر موجر پرداخت نکند اموالش توقیف می‌شود یا از ودیعه شما کسر می‌گردد.
گام ❻ – فسخ و تخلیه (اگر نخواستید بمانید)
• پس از رای یا حتی قبل از آن، به استناد ماده ق.م می‌توانید اظهارنامه «اعلام فسخ» بفرستید.
• سپس دادخواست «تخلیه به علت فسخ» بدهید؛ اسباب‌کشی می‌کنید و ودیعه و اجاره‌های باقی‌مانده از موجر مطالبه می‌شود.
──────────────────────────
۳) پرسش‌های رایج
──────────────────────────
س: آیا می‌توانم بدون مجوز دادگاه پکیج را خودم نصب کنم؟
ج: به لحاظ حقوقی ریسک دارد؛ چون موجر ممکن است بگوید اجازه نداده و مدل انتخابی شما گران بوده. ابتدا اظهارنامه + مجوز قضایی بگیرید تا از نظر قانونی محکم باشید.
س: اگر قرارداد ما این شرط را گذاشته که «تمامی تعمیرات به عهده مستاجر است»؟
ج: شرط زاید بر قانون در حد تعمیرات جزئی قابل نفوذ است؛ برای تعمیرات «اساسی» مثل تعویض پکیج، شرط خلاف معمولا در دادگاه بی‌اعتبار شناخته می‌شود (رای وحدت رویه ۱۳۵۱/۱۰/۴ ).
س: آیا می‌توانم اجاره پرداخت نکنم تا تعمیر کند؟
ج: خیر، خودسرانه نپرداختن اجاره باعث تخلیه می‌شود. حتما مجوز تهاتر از دادگاه بگیرید.
──────────────────────────
۴) نمونه کوتاه اظهارنامه
──────────────────────────
«به نام خدا
اظهارنامه به شماره …
فرستنده: … (مستاجر)
گیرنده: … (موجر)
احتراما، با توجه به ماده قانون مدنی، منزل استیجاری به پلاک … فاقد سیستم گرمایشی و آب گرم شده و کارشناس رسمی (گزارش مورخ … پیوست) تعویض کامل پکیج را ضروری اعلام کرده است.
لذا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه مهلت دارید نسبت به نصب پکیج استاندارد اقدام کنید، در غیر این صورت به استناد مواد قانون مدنی از طریق مراجع قضایی اقدام و هزینه را از محل اجاره‌بها کسر خواهم کرد.
تاریخ … / امضا»
──────────────────────────
۵) چک‌لیست سریع
☑ تامین دلیل با کارشناس رسمی
☑ اظهارنامه ۱۰ روزه
☑ دادخواست الزام یا مجوز تعمیر
☑ (در صورت لزوم) دستور موقت
☑ اجرای حکم و تهاتر هزینه یا فسخ اجاره
موفق باشید و هر زمان برای متن دادخواست یا راهنمایی بیشتر نیاز داشتید در خدمتم 🌻
