با سلام،
بر اساس توضیحات شما، اقدامات مستاجر در کسر هزینه تعمیرات از اجاره‌بها در هر دو مورد، فاقد وجاهت قانونی به نظر می‌رسد. در ادامه به تفکیک هر مورد و اقدامات لازم می‌پردازیم:
۱. کسر هزینه تعمیرات مشاعات:
مسئولیت پرداخت: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، پرداخت هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک (مشاعات) ساختمان، اصولا بر عهده مالک است، مگر اینکه در اجاره‌نامه به نحو دیگری توافق شده باشد. بنابراین، نفس اینکه هزینه تعمیر مشاعات با مالک است، صحیح می‌باشد.
ایراد کار مستاجر: مشکل اصلی در نحوه اقدام مستاجر است. ایشان نمی‌تواند بدون اطلاع و هماهنگی با شما (مالک) و صرفا با دریافت فاکتور از مدیر ساختمان، راسا هزینه‌ای را پرداخت و از اجاره کسر کند. روال صحیح این است که:
مدیر ساختمان ابتدا باید لزوم تعمیر و برآورد هزینه را به اطلاع مالکین (از جمله شما) برساند.
پس از تایید مالکین و انجام تعمیر، سهم هر واحد مشخص و از مالکین مطالبه شود.
اگر شما به عنوان مالک از پرداخت سهم خود استنکاف می‌کردید و این عدم پرداخت منجر به مشکلی برای استفاده مستاجر از ملک می‌شد، آنگاه مستاجر شاید می‌توانست پس از اطلاع رسمی به شما و عدم اقدام از جانب شما، با مجوز قانونی اقدام کند (که این پروسه پیچیده‌تری دارد).
نتیجه: اقدام مستاجر در پرداخت خودسرانه هزینه مشاعات و کسر از اجاره بدون اطلاع و رضایت شما، قانونی نیست. شما حق دارید کل اجاره‌بهای ماه اول را مطالبه کنید.
۲. کسر هزینه تعمیر پکیج:
مسئولیت پرداخت: تعمیرات اساسی وسایل نصب شده در ملک که برای استفاده از آن ضروری است (مانند پکیج، آبگرمکن، سیستم سرمایش و گرمایش) بر عهده مالک است (مگر آنکه خرابی ناشی از استفاده نادرست مستاجر باشد یا در اجاره‌نامه توافق دیگری شده باشد). تعمیرات جزئی و مصرفی معمولا با مستاجر است. تعمیر پکیج معمولا جزء تعمیرات اساسی محسوب میشود.
ایراد کار مستاجر: باز هم مشکل اصلی در نحوه اقدام ایشان است:
اطلاع‌رسانی: اگرچه ایشان به صورت شفاهی اطلاع داده، اما اطلاع‌رسانی کتبی (یا حداقل از طریق پیامک یا سایر روش‌های قابل استناد) بهتر و قابل اثبات‌تر است.
اقدام خودسرانه: مهم‌ترین ایراد این است که شما در پاسخ به اطلاع ایشان، اعلام آمادگی کرده‌اید که خودتان اقدام به تعمیر کنید. مستاجر با نادیده گرفتن پاسخ شما و اقدام خودسرانه (خودسرانه اقدام به تعمیر کرده)، حق شما برای انتخاب تعمیرکار، نظارت بر تعمیر و تایید هزینه را سلب کرده است. ایشان موظف بود پس از اعلام آمادگی شما، منتظر اقدام شما بماند یا در صورت تاخیر غیرموجه از جانب شما، مجددا به صورت رسمی (مثلا از طریق ارسال اظهارنامه) موضوع را پیگیری کند.
نتیجه: اقدام مستاجر در تعمیر خودسرانه پکیج علیرغم اعلام آمادگی شما و کسر هزینه از اجاره، غیرقانونی است. شما ملزم به پرداخت هزینه‌ای که بدون هماهنگی و تایید شما انجام شده، نیستید، خصوصا که خودتان حاضر به انجام تعمیر بوده‌اید.
اقداماتی که باید انجام دهید:
ارسال اظهارنامه رسمی: بهترین و قانونی‌ترین اقدام اولیه، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای مستاجر است. در این اظهارنامه:
به صورت دقیق شرح دهید که ایشان در دو ماه متوالی، اجاره‌بها را به صورت ناقص پرداخت کرده است.
مبالغ کسری هر ماه و دلایل اعلامی مستاجر برای کسر (تعمیر مشاعات و پکیج) را ذکر کنید.
تاکید کنید که کسر هزینه تعمیر مشاعات بدون اطلاع و هماهنگی با شما بوده و مورد قبول نیست. فاکتور ارائه شده را نپذیرید مگر اینکه جزئیات و لزوم آن توسط مدیر ساختمان رسما به شما اعلام و تایید شود.
در مورد تعمیر پکیج، قید کنید که پس از اطلاع شفاهی ایشان، شما اعلام آمادگی برای انجام تعمیر کرده‌اید ولی ایشان خودسرانه اقدام نموده و لذا هزینه اعلامی مورد تایید شما نیست و کسر آن از اجاره غیرقانونی است.
به ایشان مهلت مشخصی (مثلا ۷ تا ۱۰ روز) بدهید تا مابه‌التفاوت اجاره‌بهای دو ماه را به حساب شما واریز نماید.
اعلام کنید که در صورت عدم پرداخت کسری اجاره در مهلت مقرر، حق خود را برای پیگیری قانونی (مطالبه اجور معوقه و در صورت لزوم، درخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها) محفوظ می‌دارید.
مذاکره (پس از ارسال اظهارنامه): ممکن است پس از دریافت اظهارنامه، مستاجر برای مذاکره پیش‌قدم شود. سعی کنید با حفظ حقوق خود، به یک توافق برسید، اما بر غیرقانونی بودن اقدام ایشان تاکید کنید.
مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه: اگر مستاجر پس از دریافت اظهارنامه همچنان از پرداخت کسری اجاره امتناع کرد، می‌توانید با در دست داشتن مدارک (اجاره‌نامه، اظهارنامه ارسال شده، پرینت حساب بانکی مبنی بر واریز ناقص اجاره) به شورای حل اختلاف (برای مبالغ کمتر) یا دادگاه (بسته به مبلغ و نوع خواسته) مراجعه کرده و دادخواست "مطالبه اجور معوقه" را ثبت نمایید.
بررسی اجاره‌نامه: متن دقیق اجاره‌نامه خود را بررسی کنید تا ببینید آیا بند خاصی در مورد نحوه انجام تعمیرات (اساسی و جزئی) و مسئولیت پرداخت آن‌ها وجود دارد یا خیر.
نکات مهم:
همیشه سعی کنید تمام مکاتبات مهم با مستاجر (به خصوص در مورد مسائل مالی و تعمیرات) به صورت کتبی یا از طریق روش‌های قابل استناد (مانند پیامک، ایمیل، اظهارنامه) باشد.
فاکتورهای ارائه شده توسط مستاجر را به دقت بررسی کنید و در صورت لزوم، صحت و سقم آن‌ها و تناسب هزینه با تعمیر انجام شده را استعلام نمایید.
مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند راهنمایی دقیق‌تری با توجه به جزئیات پرونده شما ارائه دهد.
موفق باشید.
