با سلام. با توجه به شرحی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی پیش آمده جنبه‌های مختلفی دارد که در ادامه به تفصیل هر یک را بررسی می‌کنیم.
به طور خلاصه، هرچند شما به دلیل عدم پایبندی مستاجر به قرارداد، مستحق دریافت اجاره‌بهای شش ماهه بوده‌اید، اما روش شما برای کسر این مبلغ از ودیعه (رهن) ممکن است از نظر قانونی محل اشکال باشد. با این حال، شما نیز می‌توانید با استناد به موارد قانونی، از خود دفاع کنید.
تحلیل وضعیت حقوقی پرونده
۱. کسر مبلغ اجاره از ودیعه
مبلغ ودیعه (که عموما به آن رهن گفته می‌شود) از نظر قانونی در دست موجر امانت است. موجر موظف است پس از پایان قرارداد و تخلیه ملک، این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.
اصل بر عدم امکان تهاتر یک‌طرفه است: شما نمی‌توانستید به صورت یک‌طرفه و بدون رضایت مستاجر یا حکم دادگاه، بدهی اجاره را از مبلغ ودیعه کسر کنید، مگر اینکه این اجازه صراحتا در قرارداد اجاره (قولنامه) ذکر شده باشد.
اگر در قولنامه شرط شده باشد: اگر در قرارداد بندی وجود داشته باشد که به شما اجازه می‌دهد در صورت عدم پرداخت اجاره، آن را از مبلغ رهن کسر کنید، اقدام شما قانونی بوده و می‌توانید با استناد به همان قرارداد از خود دفاع کنید.
اگر در قولنامه شرط نشده باشد: اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد، اقدام شما نوعی "تهاتر" یک‌طرفه محسوب می‌شود که از نظر قانونی صحیح نیست. در این حالت، شما باید مبلغ ودیعه را به طور کامل بازمی‌گرداندید و برای دریافت اجاره‌بهای معوقه، دادخواست جداگانه‌ای تنظیم میکردید.
۲. تعهد مستاجر به پرداخت اجاره تا پایان قرارداد
قرارداد اجاره یک عقد لازم است، به این معنا که هیچ یک از طرفین نمیتواند آن را یک‌طرفه فسخ کند، مگر تحت شرایط قانونی خاص.
تخلیه زودهنگام توسط مستاجر: وقتی مستاجر شما ملک را شش ماه زودتر تخلیه کرده، او به تعهد خود مبنی بر استفاده از ملک و پرداخت اجاره برای یک سال کامل عمل نکرده است.
حق شما برای دریافت اجاره: از نظر قانونی، شما مستحق دریافت اجاره‌بها تا پایان مدت قرارداد (یعنی همان شش ماه باقی‌مانده) بوده‌اید، زیرا مستاجر قرارداد را نقض کرده است. بنابراین، مستاجر به شما بدهکار بوده، اما مسئله اصلی، روش وصول این طلب است.
۳. شکایت مستاجر پس از ده سال (مرور زمان)
یکی از نکات مهم در پرونده شما، گذشت ده سال از زمان وقوع اختلاف است.
مرور زمان در قوانین ایران: در قوانین فعلی ایران، قاعده کلی "مرور زمان" که باعث ساقط شدن حق طرح دعوا پس از گذشت مدتی معین شود، در بسیاری از دعاوی حقوقی و مالی (از جمله مطالبه وجه) به شکل سابق وجود ندارد. اگرچه در قوانین قدیمی‌تر مواردی برای مرور زمان ذکر شده بود ، اما در حال حاضر دادگاه‌ها معمولا به دعاوی مالی حتی پس از گذشت سال‌ها رسیدگی می‌کنند.
نتیجه: بنابراین، طرح شکایت از سوی مستاجر پس از ده سال، به خودی خود باعث رد شدن شکایت او نمی‌شود و شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
۴. صلاحیت شورای حل اختلاف (مسئله تهران و قزوین)
این مهم‌ترین نکته به نفع شماست.
صلاحیت محلی: بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند ملک) و همچنین دعاوی ناشی از قراردادها، باید در دادگاه محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد مطرح شوند.
اقدام شما: از آنجایی که آپارتمان شما در قزوین قرار دارد و قرارداد در آنجا منعقد و اجرا شده، شورای حل اختلاف قزوین مرجع صالح برای رسیدگی به این شکایت است، نه شورای حل اختلاف تهران. شما می‌توانید در جلسه رسیدگی، به عدم صلاحیت محلی مرجع رسیدگی اعتراض کنید. این یک ایراد شکلی بسیار قوی است و می‌تواند منجر به صدور قرار عدم صلاحیت و ارسال پرونده به قزوین شود.
راهکار پیشنهادی برای شما
حتما در جلسه شورای حل اختلاف حاضر شوید: عدم حضور شما به منزله پذیرش ادعای طرف مقابل تلقی شده و ممکن است رای غیابی علیه شما صادر شود.
قولنامه سال ۱۳۹۴ را پیدا کنید: اولین و مهم‌ترین مدرک شما، قرارداد اجاره است. بررسی کنید که آیا بندی در مورد اجازه کسر اجاره معوقه از رهن در آن وجود دارد یا خیر.
ایراد عدم صلاحیت محلی را مطرح کنید: در ابتدای جلسه، به طور کتبی و شفاهی اعلام کنید که با توجه به اینکه ملک در قزوین است، آن شورا صلاحیت رسیدگی به این پرونده را ندارد و درخواست صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف قزوین را بنمایید.
دفاع ماهوی خود را آماده کنید: فارغ از بحث صلاحیت، محتوای دفاع خود را آماده کنید. توضیح دهید که مستاجر قرارداد یک‌ساله را نقض کرده و با تخلیه زودهنگام، شما را متحمل ضرر و زیان کرده است. مدارک مربوط به پرداخت مابقی پول رهن (مانند فیش واریز) را نیز همراه داشته باشید.
طرح دعوای متقابل: شما نیز می‌توانید همزمان یک دعوای متقابل مبنی بر مطالبه اجاره‌بهای شش ماهه پرداخت نشده مطرح کنید تا نشان دهید که شما از مستاجر طلبکار بوده‌اید.
