سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده پاسخ سوالات شما به شرح زیر است:
پاسخ سوال اول: ذینفع بودن مستاجر قدیم در دعوی تخلیه
به طور کلی، شخصی در طرح دعوی ذینفع محسوب می‌شود که مستقیما از نتیجه دعوی منتفع گردد یا حقی از او تضییع شده باشد. در دعاوی تخلیه عین مستاجره، معمولا مالک عین (صاحب ملک) یا مالک منافع (کسی که حق استفاده از ملک را دارد) ذینفع محسوب می‌شوند.
وقتی مستاجر قدیم حق سرقفلی خود را به شما (مستاجر جدید) منتقل کرده است، در واقع منافع ملک را نیز (حداقل برای مدت قرارداد جدید شما) واگذار نموده است. حق سرقفلی اصولا جدا از منافع عین قابل انتقال نیست. بنابراین، مستاجر قدیم با انتقال سرقفلی، دیگر مالک منافع فعلی ملک محسوب نمی‌شود و سمتی در رابطه استیجاری فعلی شما ندارد.
دعوای تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره، معمولا توسط موجر (مالک یا نماینده قانونی او) علیه مستاجری که مدت اجاره‌اش پایان یافته، مطرح می‌شود. در وضعیت شما، مستاجر قدیم که دیگر سمتی در ملک ندارد و منافع آن را به شما واگذار کرده، اصولا نمی‌تواند به استناد انقضای مدت قرارداد اجاره خودش با مالک، درخواست تخلیه شما را بنماید. کسی که حق استفاده فعلی از ملک را دارد (یعنی شما به عنوان مستاجر جدید دارای سرقفلی) و کسی که مالکیت عین را دارد، طرفین اصلی محسوب می‌شوند.
نتیجه: با انتقال سرقفلی و منافع ناشی از آن به شما، مستاجر قدیم اصولا نفع حقوقی مستقیمی در طرح دعوای تخلیه علیه شما به دلیل انقضای مدت اجاره (قرارداد اولیه خودش با مالک) ندارد و ذینفع محسوب نمی‌شود.
پاسخ سوال دوم: ایراد شکلی عدم دعوت از مالک
مالک ملک تجاری، صاحب اصلی عین مستاجره است و هرگونه تصمیم قضایی در مورد تخلیه ملک، مستقیما بر حقوق مالکانه او تاثیر می‌گذارد. در دعاوی مربوط به املاک، به خصوص املاک مشاع، عدم دعوت از تمامی مالکین می‌تواند موجب تضییع حقوق آن‌ها شده و اعتبار رای صادره را خدشه‌دار کند. اگرچه دعوای فعلی بین مستاجر قدیم و جدید مطرح شده، اما موضوع دعوی (تخلیه ملک) مستقیما به حق مالکیت مالک اصلی ارتباط دارد.
اصول دادرسی ایجاب می‌کند که تمامی اشخاصی که حقوق آن‌ها ممکن است تحت تاثیر رای دادگاه قرار گیرد، به دادرسی دعوت شوند تا امکان دفاع از حقوق خود را داشته باشند. در دعاوی تخلیه، به خصوص مواردی که انتقال سرقفلی و وضعیت قراردادهای اجاره است، حضور مالک برای روشن شدن وضعیت حقوقی ملک و روابط طرفین ضروری به نظر می‌رسد. عدم دعوت از مالک می‌تواند به عنوان نقص در دادخواست یا رسیدگی تلقی شود، زیرا حقوق وی در معرض تضییع قرار می‌گیرد.
نتیجه: بله، عدم دعوت از مالک ملک تجاری که تصمیم نهایی دادگاه (تخلیه یا عدم تخلیه) مستقیما بر حقوق وی تاثیرگذار است، می‌تواند ایراد شکلی محسوب شود، زیرا رعایت حقوق مالک و جلوگیری از تضییع آن ایجاب می‌کند که وی از دعوی مطلع و امکان دفاع داشته باش
