سلام
در پاسخ به سوال شما باید گفت بله، در رویه قضایی فعلی، فاصله بین قسط پرداخت نشده تا تاریخ تنظیم سند رسمی (محضر) معمولا به عنوان مدت متعارف برای اعمال خیار فسخ پذیرفته میشود و قرارداد به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل تلقی نمی‌گردد.
استدلال حقوقی و نحوه برخورد دادگاه‌ها با این موضوع، با توجه به رای وحدت رویه ۸۱۰، به شرح زیر است:
۱. ماهیت شرط: خیار تخلف از شرط، نه خیار شرط
بسیاری از محاکم و دکترین حقوقی، شرط «فسخ در صورت عدم پرداخت اقساط» را از مصادیق «خیار شرط» (موضوع ماده ۳۹۹ ق.م که نیازمند مدت دقیق است) نمی‌دانند، بلکه آن را «خیار تخلف از شرط» (موضوع مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ ق.م) یا «شرط فاسخ» تفسیر می‌کنند.
تفاوت مهم: در «خیار شرط» اگر مدت تعیین نشود، هم شرط و هم عقد باطل است (ماده ۴۰۱). اما در «خیار تخلف از شرط»، مبنای ایجاد حق فسخ، تخلف متعهد (خریدار) است و نه صرفا اراده طرفین؛ بنابراین عدم ذکر مدت دقیق برای آن، موجب بطلان قرارداد نمی‌شود و حق فسخ به محض تخلف (عدم پرداخت قسط) برای فروشنده ایجاد میشود.
۲. تاریخ محضر به عنوان سقف زمانی (مدت ضمنی)
حتی اگر دادگاه این شرط را «خیار شرط» تلقی کند، بر اساس اصل صحت قراردادها، تلاش می‌کند برای آن مدتی بیابد تا قرارداد باطل نشود. رویه غالب این است که تاریخ تنظیم سند رسمی که در مبایعه‌نامه ذکر شده، به عنوان پایان مهلت استفاده از این حق فسخ در نظر گرفته میشود.
به عبارت دیگر، دادگاه استدلال می‌کند که اراده طرفین این بوده که وضعیت معامله تا روز انتقال سند نهایی مشخص شود؛ بنابراین اگر خریدار اقساط را نپرداخت، فروشنده نهایتا تا روز محضر (یا مدت کوتاهی پس از آن عرفا) فرصت دارد اراده خود مبنی بر فسخ را اعلام کند.
۳. تاثیر رای وحدت رویه ۸۱۰ (مصوب ۱۴۰۰)
رای وحدت رویه ۸۱۰ دیوان عالی کشور اگرچه مستقیما در مورد «مدت خیار» نیست، اما صحت و نفوذ چنین شروطی را به شدت تقویت کرده است.
مفاد رای: این رای مقرر می‌دارد که اگر خریدار ثمن را در موعد مقرر نپردازد و بایع قرارداد را فسخ کند، این فسخ صحیح است و بایع می‌تواند ملک را حتی اگر به شخص ثالثی فروخته شده باشد، پس بگیرد (استرداد مبیع).
ارتباط با سوال شما: این رای به طور ضمنی تایید می‌کند که شرط «فسخ در صورت عدم پرداخت چک/قسط» یک شرط معتبر و قوی است. دیوان عالی کشور با صدور این رای، عملا استدلال‌هایی که سعی در باطل کردن این گونه شروط (به بهانه مبهم بودن یا نداشتن مدت) داشتند را تضعیف کرده و بر «حق فروشنده برای بازپس‌گیری ملک در صورت بدعهدی خریدار» صحه گذاشته است.
نتیجه‌گیری
در فرض سوال شما، عدم تعیین مدت خاص برای فسخ، موجب بطلان معامله نیست. دادگاه‌ها با استناد به عرف و تاریخ محضر، زمان اعمال فسخ را محدود به بازه زمانی وصول اقساط تا تاریخ تنظیم سند می‌دانند. بنابراین:
معامله صحیح است (باطل نیست).
فروشنده حق فسخ دارد (به استناد تخلف خریدار).
مدت این حق فسخ معمولا تا تاریخ تنظیم سند رسمی یا مدت عرفی پس از برگشت خوردن چک/قسط تفسیر میشود.
توصیه: برای اعمال این حق، فروشنده باید بلافاصله پس از عدم پرداخت قسط، اراده خود مبنی بر فسخ را (ترجیحا از طریق اظهارنامه رسمی) به خریدار اعلام کند تا شائبه «اسقاط حق فسخ» به دلیل گذشت زمان طولانی پیش نیاید.
