سلام
در صورتی که ملکی فروخته شود و بعدا مشخص گردد که متعلق به فروشنده نبوده (مستحق‌للغیر باشد)، و در قرارداد بندی مانند بند ۵/۳ برای پرداخت خسارت از سوی فروشنده پیش‌بینی شده باشد، اصولا همان مبلغ و شرایط قراردادی برای جبران خسارت ملاک عمل خواهد بود.
مبنای قانونی و رویه قضایی
۱. اصل حاکمیت قراردادها و وجه التزام:
بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی، اگر در ضمن معامله‌ای شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه نماید، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است، محکوم کند. این مبلغ که به عنوان «وجه التزام» شناخته می‌شود، نوعی ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد است که طرفین با توافق یکدیگر تعیین می‌کنند. بنابراین، اگر بند ۵/۳ قرارداد شما به طور صریح مبلغ یا نحوه محاسبه خسارت را در صورت مستحق‌للغیر درآمدن ملک مشخص کرده باشد، این توافق معتبر و لازم‌الاجرا است.
۲. شرایط مطالبه قیمت روز ملک:
مطابق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در صورتی که ملک فروخته شده مستحق‌للغیر درآید، فروشنده ضامن است و باید علاوه بر بازپرداخت ثمن معامله، غرامات وارده به خریدار را نیز جبران کند. رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، الزام فروشنده به پرداخت قیمت روز ملک را به عنوان یکی از مصادیق جبران خسارت (غرامات) تایید کرده است.
با این حال، یکی از شروط اصلی برای مطالبه قیمت روز ملک، «عدم پیش‌بینی نحوه جبران خسارت در قرارداد» است. این بدان معناست که اگر طرفین در قرارداد، خودشان روشی را برای جبران خسارت (مانند تعیین مبلغ مقطوع یا فرمول خاص) در نظر گرفته باشند، همان توافق قراردادی اولویت دارد.
۳. جهل خریدار:
برای اینکه خریدار بتواند خسارت (چه به صورت قیمت روز و چه به صورت کاهش ارزش ثمن یا وجه التزام قراردادی) را مطالبه کند، باید نسبت به عدم مالکیت فروشنده و فساد معامله جاهل باشد (یعنی اطلاعی نداشته باشد).
نتیجه‌گیری برای مورد شما
با توجه به وجود بند ۵/۳ در قرارداد شما که مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت پیش‌بینی کرده است، به احتمال زیاد دادگاه همان مبلغ قراردادی را ملاک قرار خواهد داد، نه قیمت روز ملک. این امر مبتنی بر ماده ۲۳۰ قانون مدنی و اصل احترام به توافقات قراردادی است. امکان مطالبه قیمت روز ملک بیشتر در مواردی مطرح است که در قرارداد، نحوه جبران خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع مسکوت مانده باشد.
البته، در نظر داشته باشید که فروشنده علاوه بر پرداخت خسارت قراردادی (وجه التزام مندرج در بند ۵/۳)، مکلف به بازگرداندن اصل ثمن معامله (مبلغی که شما برای خرید ملک پرداخت کرده‌اید) نیز خواهد بود. همچنین، اگر در قرارداد به جبران کاهش ارزش ثمن نیز اشاره شده باشد یا بتوان آن را جدا از وجه التزام مطالبه کرد، ممکن است این موضوع نیز قابل بررسی باشد. در برخی موارد، خسارت تاخیر تادیه بر اساس شاخص تورم نیز برای جبران کاهش ارزش ثمن محاسبه می‌شود.
در نهایت، تفسیر دقیق بند ۵/۳ قرارداد و سایر شرایط معامله و همچنین رویه قضایی در موارد مشابه، در تعیین تکلیف نهایی مؤثر خواهد بود.
