سلام
جمع‑بندی پاسخ (در دو بخش)
الف) قطعه‌ای که سابقۀ ثبتی دارد و برایش «سند رسمی قطعی غیرمنقول» تنظیم شده
ب) سه قطعه‌ای که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده و فقط «مبایعه‌نامه/اقرارنامه عادی» دارید
──────────────────────────────
الف) قطعه دارای سند رسمی
۱. اگر پدربزرگ در دفترخانه سند قطعی را به نام پدر و عموی شما (مشاعا) امضا کرده و خلاصه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد، مالکیت رسمی قطعی است (مواد قانون ثبت).
۲. این سند نسبت به سایر ورثه و اشخاص ثالث معتبر و مقدم است؛ وراثی که ادعای صوری‌بودن یا اکراه دارند باید با «دعوی ابطال سند رسمی» و ارائه دلیل (مثلا حجر، جعل، صوری‌بودن) اقدام کنند؛ صرف این‌که «پدر قصد داشته ارث را از ما بگیرد» دلیل بطلان نیست.
۳. مبایعه‌نامه یا اقرارنامه‌ای که بعد از تنظیم سند رسمی تنظیم شده، نسبت به همان قطعه اثر حقوقی ندارد (ملک قبلا منتقل شده است). وجودش لطمه‌ای به سند رسمی نمی‌زند ولی «دلیل مالکیت مضاعف» هم نیست. اگر تاریخ مبایعه‌نامه مقدم بر سند رسمی باشد، انتقال دوم (سند رسمی) به‌موجب ماده قانون ثبت نسبت به خریدار اول صحیح است اما خریدار اول حق طرح دعوای «ابطال سند رسمی لاحق به خاطر معامله معارض» و شکایت کیفری ماده قانون ثبت را خواهد داشت. در سؤال شما سند رسمی مقدم است؛ پس نگرانی معامله معارض وجود ندارد.
نتیجه: نسبت به آن یک قطعه، پدر (و عمویش) مالک رسمی‌اند؛ کسی حق بیرون کشیدن سهمی به‌عنوان ارث ندارد مگر سند رسمی را با اثبات تقلب یا صوری‌بودن باطل کند.
──────────────────────────────
ب) سه قطعه بدون سابقه ثبتی (یا هنوز سند نگرفته)
۱. مبایعه‌نامه/اقرارنامۀ عادی طبق مواد قانون مدنی، عقد بیع معتبر است و مالکیت به محض انشاء منتقل می‌شود.
۲. از آنجا که ملک ثبت نشده است، ماده قانون ثبت مانع مالکیت عادی نیست؛ اما برای تثبیت قطعی و صدور سند تک‌برگ باید:
• پدر یا قائم‌مقام او دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی و صدور سند مالکیت» (در اداره ثبت و دادگاه) مطرح کند؛
• یا طبق ماده اصلاحی قانون ثبت (در مناطق روستایی / شهری فاقد سابقه) درخواست صدور سند بنماید.
۳. مبایعه‌نامه در برابر ورثه و اشخاص ثالث «دلیل عادی» است. اگر زمین بهنام پدربزرگ در سیستم کاداستر وارد شد، ورثه ممکن است تقاضای سهم‌الارث کنند؛ پدر باید با استناد به همان مبایعه‌نامه و شهادت شهود دعوی «اثبات وقوع بیع و مالکیت» یا «تنفیذ صلح» را طرح کند.
۴. پرداخت وجه (چک) و قبض رسید در متن قرارداد، قرینه‌ای قوی بر واقعی‌بودن معامله است و امکان ابطال آن به دلیل صوری بودن را بسیار کم می‌کند.
نتیجه: مبایعه‌نامه، برای قطعات فاقد سند رسمی معتبر است؛ اما برای جلوگیری از دعاوی بعدی، پدر باید به‌موقع اقدام به «الزام به تنظیم سند رسمی» یا «صدور سند مالکیت» کند و ملک را تحویل بگیرد.
──────────────────────────────
اقدامات پیشنهادی
۱) نگهداری اصل سند رسمی قطعی + خلاصۀ معامله (صفحه ثبت) برای قطعه ثبت‌شده.
۲) طرح دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی و صدور سند مالکیت» برای سه قطعه ثبت‌نشده، به طرفیت ورثه قانونی فروشنده (اگر پدربزرگ فوت کرده است).
۳) الحاق تقاضای «صدور حکم به صحت و تنفیذ مبایعه‌نامه» برای قطع هرگونه ادعای صوری بودن در آینده.
۴) در صورت اعتراض وارثان، استناد به پرداخت ثمن، تصرفات بعدی، و ماده قانون مدنی (اقرارنامه) برای دفاع.
──────────────────────────────
خلاصۀ کلام
• نسبت به قطعه‌ای که سند رسمی قطعی دارد، پدر و عموی شما مالک رسمی‌اند؛ این سند در برابر ورثه معتبر و مقدم است.
• مبایعه‌نامه برای قطعاتی که هنوز ثبت نشده‌اند، قرارداد صحیح و ناقل مالکیت است؛ برای قطع نزاع بعدی، باید به سند رسمی تبدیل یا در دادگاه تنفیذ شود.
• ورثه فقط در صورت اثبات جعلی یا صوری بودن معامله می‌توانند سند رسمی را باطل یا مبایعه‌نامه را بی‌اعتبار کنند؛ صرف «حق ارث» چنین اثری ندارد.
