وضعیتی که توضیح دادید، متاسفانه در بازار املاک ایران (به ویژه در پروژه‌های پیش‌فروش) چندان غیرمعمول نیست، اما **پرریسک** است. اجازه دهید نکات را به ترتیب بررسی کنم:
### ۱. تحلیل مدارک موجود
- **مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات**: این سند معمولا فقط بین خریدار اول (فروشنده به شما) و شماست و اثبات کننده انتقال حق انتفاع یا قرارداد اولیه است، اما در برابر ادعای اشخاص ثالث (مثل طلبکاران شرکت سازنده) مقاومت چندانی ندارد.
- **سند وکالت فروش اموال غیرمنقول در دفترخانه**: این سند نشان می‌دهد فروشنده اول (معمولا کسی که با شرکت قرارداد اصلی دارد) به شما وکالت داده تا واحد را به نام خودتان یا شخص دیگری منتقل کنید. اما اگر خود فروشنده اول **هنوز سند رسمی از شرکت نگرفته باشد**، این وکالت ممکن است نتواند حق مالکیت کامل را به شما منتقل کند.
- **قرارداد پیش‌فروش بین شرکت و خریدار نهایی (شما)**: این قرارداد مهم‌ترین سند شماست، **به شرطی که شرایط زیر را داشته باشد**:
- به امضای شرکت سازنده رسیده باشد.
- مشخصات کامل واحد، قیمت، زمان تحویل و تعهد شرکت به تنظیم سند رسمی در آن ذکر شده باشد.
### ۲. آیا روال صحیح است؟
- **خیر، روال ایده‌آل و ایمن نبوده است**. روش ایمن این است که پس از پایان پروژه و دریافت **سند رسمی تفکیکی (شخصی یا مشاع)** برای واحد، انتقال در **دفترخانه اسناد رسمی** انجام شود.
- در پروژه‌های پیش‌فروش، معمولا قرارداد اصلی بین شرکت و خریدار اول در دفترخانه ثبت نمی‌شود (مگر به شکل **عقد بیع شرط** یا **قرارداد پیش‌فروش رسمی** که کمتر مرسوم است). این خود یک ضعف حقوقی بزرگ است.
### ۳. اگر شرکت تعاونی ورشکست شود یا مشکلات قانونی پیدا کند:
- **بله، خطر جدی وجود دارد**. اگر شرکت ورشکسته شود، اموال آن (از جمله واحدهای تحویل‌داده‌شده‌ای که **سند رسمی** منتقل نشده) جزو دارایی شرکت محسوب شده و ممکن است به نفع طلبکاران توقیف یا فروخته شود.
- شما به عنوان خریدار با **قرارداد عادی**، یک **طلبکار عادی** شرکت محسوب می‌شوید. اگر سند رسمی نداشته باشید، در صف طلبکاران قرار می‌گیرید و احتمال از دست دادن واحد وجود دارد.
- همچنین اگر فروشنده اول (مبایع اول) بدهی داشته باشد، واحد ممکن است از جانب طلبکاران **او** نیز در خطر باشد.
### ۴. اقدامات فوری که باید انجام دهید:
۱. **بررسی وضعیت سند ملک**: به **اداره ثبت اسناد و املاک** محل پروژه مراجعه کنید و استعلام بگیرید که:
- آیا پروژه تفکیک شده است؟
- آیا سند برای خریدار اول صادر شده است؟
- آیا هرگونه **رضایت، توقیف یا حق تقدیمی** روی ملک ثبت شده است؟
۲. **تهیه همه مدارک**: تمام قراردادها، فاکتورها، رسیدهای پرداخت و مکاتبات با شرکت را جمع‌آوری و مرتب کنید.
۳. **درخواست رسمی از شرکت**: به شرکت نامه رسمی بزنید (با دریافت رسید) و **تکمیل فرآیند سند رسمی** را درخواست کنید. اگر شرکت تعاوی است، از هیئت مدیره جدید (در صورت تغییر) درخواست کنید.
۴. **مشورت حقوقی تخصصی**: حتما با یک **وکیل متخصص در امور ملکی و ورشکستگی** مشورت کنید. ممکن است لازم باشد با توجه به ارزش واحد، اقدام به **طرح دعوی برای الزام به تنظیم سند** کنید.
۵. **پیگیری از طریق اتحادیه**: اگر شرکت تعاوری مسکن است، از طریق **اتحادیه سراسری تعاونی‌های مسکن** یا **وزارت راه و شهرسازی** پیگیری کنید.
### ۵. جمع‌بندی
- وضعیت شما **بسیار آسیب‌پذیر** است، چون سند رسمی ندارید.
- **امکان توقیف واحد و اخراج شما در صورت ورشکستگی شرکت یا مشکلات طلبکاران فروشنده اول وجود دارد.**
- هرچه سریع‌تر باید مسیر قانونی برای **اخذ سند رسمی** را آغاز کنید. اگر شرکت همکاری نکرد، ممکن است مجبور به شکایت باشید.
متاسفانه در چنین مواردی، هزینه و زمان زیادی برای اصلاح امور لازم است، اما صبر کردن و امید به حل خودبه‌خود مشکل، ریسک از دست دادن کامل واحد را افزایش می‌دهد.
**توصیه اکید:** فورا از یک مشاور حقوقی با سابقه در دعاوی ملکی وقت بگیرید و با ارائه تمام مدارک، راهکار مناسب برای وضعیت خاص خود را دریافت کنید.
