با سلام.
در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ داده می‌شود.
اعتبار وکالت‌نامه و مبایعه‌نامه پس از فوت مالک اول
مهم‌ترین نکته در وضعیت شما، تفکیک اعتبار حقوقی "مبایعه‌نامه" از "وکالت‌نامه" پس از فوت فروشنده اصلی است .
ابطال وکالت‌نامه: وکالت‌نامه با فوت هر یک از طرفین (وکیل یا موکل) به‌طور خودکار باطل می‌شود . بنابراین، وکالت‌نامه‌ای که مالک اول به نفر دوم داده بود، پس از فوت ایشان دیگر اعتباری ندارد و شما نمی‌توانید با استناد به آن وکالت‌نامه (و وکالت‌نامه‌های بعدی که بر اساس آن تنظیم شده) اقدام به انتقال سند کنید .
اعتبار مبایعه‌نامه: برخلاف وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه یک قرارداد بیع (خرید و فروش) است و با فوت فروشنده باطل نمی‌شود . این سند اثبات می‌کند که معامله به درستی انجام شده و مالکیت به خریداران بعدی (شما) منتقل شده است . تعهدات فروشنده متوفی، از جمله تعهد به انتقال سند رسمی، پس از فوت او به ورثه‌اش منتقل می‌شود .
اقدامات لازم برای دریافت سند رسمی
از آنجایی که وکالت‌نامه باطل شده است، شما دیگر نمی‌توانید از طریق روال عادی و اداری برای انتقال سند اقدام کنید و باید یک فرآیند حقوقی را طی نمایید .
۱. شناسایی ورثه مالک اول: اولین قدم، شناسایی تمام ورثه قانونی مالک اول است . شما یا وکیل‌تان باید از طریق شورای حل اختلاف برای دریافت "گواهی انحصار وراثت" اقدام کنید تا مشخص شود چه کسانی قانونا وارث متوفی هستند .
۲. طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: پس از شناسایی ورثه، باید دادخواستی با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" علیه تمام ورثه مالک اول و همچنین مالک دومی که شما ملک را از او خریده‌اید، در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت کنید .
۳. نقش مبایعه‌نامه‌ها در دادگاه: در این دادگاه، شما باید تمام مبایعه‌نامه‌های موجود در این زنجیره معاملات (از مالک اول تا خودتان) را به عنوان مدرک ارائه دهید . این اسناد نشان می‌دهند که شما مالک قانونی ملک هستید و ورثه متوفی موظف به اجرای تعهد او مبنی بر انتقال سند هستند .
۴. صدور حکم دادگاه: دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز صحت معاملات، معمولا به نفع شما رای صادر می‌کند و ورثه را ملزم به حضور در دفترخانه و امضای سند انتقال می‌کند . در صورتی که ورثه از این کار امتناع کنند، نماینده دادگاه به جای آن‌ها سند را امضا خواهد کرد و انتقال سند به نام شما انجام می‌شود .
