با سلام و احترام
در پاسخ به پرسش‌های شما، موارد زیر بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی ایران ارائه می‌گردد:
۱- حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت قرض‌الحسنه
به‌طور کلی، اگر در قرارداد اجاره، بندی مبنی بر ایجاد حق فسخ برای موجر در صورت عدم پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه) در موعد مقرر، پیش‌بینی نشده باشد، موجر حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را ندارد. قرارداد منعقد شده همچنان معتبر است و طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند.
در این حالت، موجر نمیتواند قرارداد را فسخ کند، اما میتواند از طریق مراجع قانونی، مستاجر را به پرداخت مبلغ ودیعه ملزم نماید. برای این کار، موجر باید دادخواستی تحت عنوان «الزام به ایفای تعهد» به دادگاه یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ ودیعه) ارائه دهد و از این طریق، مستاجر را وادار به پرداخت مبلغ باقی‌مانده از ودیعه کند.
۲- ممانعت از ورود مستاجر و راهکارهای قانونی
موجر به هیچ عنوان حق ندارد مانع ورود مستاجر به ملک شود، حتی اگر مستاجر مبلغ قرض‌الحسنه را پرداخت نکرده باشد. از لحظه‌ای که ملک به مستاجر تحویل داده می‌شود (حتی اگر بخشی از پول پرداخت نشده باشد)، مستاجر حق تصرف در ملک را دارد و هرگونه ممانعت از ورود او توسط موجر، عملی غیرقانونی محسوب شده و میتواند برای موجر مسئولیت کیفری تحت عنوان «ممانعت از حق» به همراه داشته باشد.
بنابراین، راهکار صحیح و قانونی به شرح زیر است:
موجر باید اجازه دهد مستاجر در ملک ساکن شود.
سپس باید از طریق قانونی برای دریافت مبلغ ودیعه اقدام کرده و دادخواست «الزام به ایفای تعهد» را در مرجع قضایی صالح ثبت نماید.
تنها در صورتی که شرایط دیگری برای فسخ (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها برای مدتی مشخص که در قرارداد ذکر شده باشد) به وجود آید، موجر میتواند برای فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
